寶億萊拎包入住｜萬科談市場：未來去化率有進一步下降的可能

臨近“930”一周年，又逢多個二線城市再度加碼調控，在股價上體驗了一次過山車的萬科是如何把脈市場的？

9月27日，萬科舉行網上投資者交流會，證券事務代表梁潔對外界關心的調控等問題進行了答復。

梁潔稱，今年政策環境整體上相對去年是收緊的，未來也將繼續對行業的銷售產生影響，導致銷售會放緩。不過，由于今年前幾個月有比較快的增長，預料今年全年行業依舊有正增長。

除了傳統地產業務，不管是傳統的物業管理還是行業新星長租公寓，萬科在其他領域都占踞了一席之地。

談及市場前景時，梁潔提到，隨著存量市場越來越受重視，即使沒有政策協助萬科也會持續推進長租公寓業務，因為“未來新房銷售一定會萎縮”。

政策效應：維持去化率有難度

“沒有成功的企業，只有時代的企業。”這是萬科兩任董事長王石與郁亮忒喜歡引用的一個句子。白銀論調下的萬科，在交流會上也給出了自己的判斷。

梁潔在投資者交流會上稱，地產行業市況自2014年后開始恢復，一方面是由于信貸的放松。但自今年3月起，信貸開始收緊，首付比與貸款利率在升高，將繼續對未來的銷售產生影響，銷售總體上會放緩。

但由于今年前幾個月經歷了比較快的增長，所以預料全年行業依舊有正增長，只是增速會慢一點，寶億萊家居飾品，比如在5%-10%之間，甚至低于5%。

目前，政策所帶來的影響已經體現在萬科的銷售上。梁潔透露，今年上半年萬科去化率比去年總體高，但到了七、八月份去化率開始下降，接近去年水平，未來去化率也有進一步下降的可能。

過去萬科的去化率維持在70%以上，“實際上去化率維持是有難度的，但我們還是希望能夠穩定在這個水平。”

觀點地產新媒體查詢，2017年6月，萬科的去化率仍在60%以上，但七、八月單個月的去化率降至50%多。

即便市況稍顯艱難，萬科也希望借這個市場調整的機會來獲取更多的項目。梁潔表示，整體軟裝寶億萊家居飾品，在市場競爭激烈的時候，土地價格高，隨著政策收緊，市場競爭會減弱，萬科獲取項目的機會會增加。

由于今年土地公開市場競爭性比減弱，萬科在公開市場獲取的項目比例要比去年更高。可以對比的是，去年萬科新增約3000平方米項目資源，有2/3來源于存量市場。

梁潔還稱，目前萬科主要在全國70個城市中布局，集中在珠三角、長三角及環渤海三個城市集聚帶。在這三大區域中，萬科可能會進入三線、四線甚至五線的小城鎮。除此以外，三個區域外的城市便只考慮省域核心城市。

談業務分拆：優先拓規模

近幾個月各城市紛紛出臺鼓勵發展租賃政策，正響應了房地產行業近兩年來的一股投資風向——長租公寓。

雖然類似租購同權等政策的推出讓市場看到了更大的機遇，但萬科更偏向于認為，短期內政策對市場格局的改變并不會有太大的影響。

提及泊寓未來的發展計劃時，梁潔表示，隨著存量市場越來越受重視，軟裝設計家居產業鏈，即使沒有政扶持萬科也會持續推進長租公寓業務，因為“未來新房銷售一定會萎縮”。

梁潔稱，目前萬科的長租公寓業務輕資產與重資產各占一半。其中，穩定開業的重資產項目NOI（營運凈收入）回報率可以達到5%，相對而言，輕資產的毛利率會更高一些。

在這兩種模式中，受長租公寓標準化的限制，萬科推進比較快的是重資產業務。梁潔還稱，長租公寓涉及到重資產的部分，軟裝設計家居產業鏈，未來也會嘗試采用類似兩支商業地產基金的方式引入資金，從而減輕財務負擔。

梁潔認為，上半年泊寓新增加了6萬間，寶億萊家居飾品，年內新增10萬間并不難。而且，由于行業市場集中度比較低，未來一段時間還是有比較快的規模增長，接下來每年增加10萬間“也不是很大的目標”。

今年泊寓新增的項目主要集中在珠三角，接下來也會更關注在長三角與環渤海甚至中西部的發展機會。

比起地產新寵長租公寓，物業管理是更為傳統的房地產下游產業，近兩年來隨著上市風潮的興起，也博得了不少資本關注的目光。

對于萬科而言，物業管理也是除了核心業務之外最為成熟的業務。梁潔稱，雖然萬科物業已經完成了員工持股，以及戰略投資者的引入，但是萬科在物業單獨上市方面并沒有明確的時間表。

觀點地產新媒體了解到，2016年，萬科物業首席執行官朱保全曾稱已與萬科集團完成業務分拆，萬科集團與萬科物業是控股關系。彼時，朱保全透露了萬科物業的目標，即在3-5年內，成為中國第一個營收過百億元的物業公司。

如今，2017年上半年萬科物業合并報表的收入為30億元，同比增加69.9%。期間，萬科物業還宣布引入已完成引入博裕資本與58集團兩家戰略投資者的工作。

至于其他業務的上市計劃，梁潔稱，其他業務成熟度相對沒有物業那么高，所以萬科首先還是把規模進一步做大，提高盈利能力，亦沒有明確的時間會分拆出來上市的考慮。

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