萬科再定位

（原標題：萬科再定位）

萬科董事會主席、總裁郁亮3年沒來廈門了。他說，3年前來廈門的時候，寶億萊家居飾品，廈門萬科還是一個標準的房地產公司，而現在已經是萬科做城市配套服務商的代表城市公司。

2014年，萬科提出從單純的房地產開發商向城市配套服務商轉型，基于不同城市的不同發展階段，為城市人的不同需求提供服務。

這是在萬科南方區域年度媒體交流會，選在廈門舉辦。郁亮里穿一件紅色紐扣的白襯衣，外搭一件深色印花毛衣。繁花盛開，寓意不言自明。

萬科集團高級副總裁、南方區域本部首席執行官 、深圳公司總經理張紀文透露，六年前，廈門公司作為試驗田的角色，接受了一個任務。“(那時)我們覺得未來房地產不是這樣，但是怎樣我們也不清楚，所以讓廈門公司來做實驗，因為當時廈門公司盤子小，對集團影響不大。”

萬科很快在廈門發現這座城市的房價高，年輕人存在大量的居住需求，所以開始在廈門做長租公寓。目前，萬科在廈門已有泊寓蓮前公社、泊寓環島山莊、泊寓設計公社、泊寓高新園店、泊寓云璽店、泊寓華昌店、泊寓前埔店、泊寓興隆公社、泊寓集美軟件園店等長租公寓項目。

“解決了年輕人居住的問題后，萬科開始思考他們的上班問題。”于是，萬科介入產業辦公領域。譬如，位于廈門軟件二期的萬科創想公社便是基于此打造出的產業辦公平臺，這個項目包括泊寓前埔店、還配有萬科自營飯堂。

在這種提供城市配套服務的思維下，廈門公司還往上疊加了社區商業、梅沙教育、智慧停車等業務。張紀文稱，“這些新業務已成為萬科廈門公司最核心的業務。”

展示廈門公司作為城市配套服務商的實驗成果，是萬科此行選擇廈門作為交流會舉辦地的初衷。郁亮說，“今天，萬科的城市配套服務商戰略通過廈門這個城市表達出來。希望萬科的每個城市都能順利完成這個轉變。”

而在此四天前，萬科披露的2017年11月份銷售簡報顯示，2017年1~11月份，公司累計實現合同銷售面積3141.9萬平方米，合同銷售金額 4676.5億元，暫時落后于碧桂園和恒大。

萬科在數年前已表示不設年度銷售目標，相比規模更重視銷售回款。而在此次交流會上，郁亮狠拋開發商的身份：“希望大家不要再把萬科和開發商連在一起說，誰再跟我提開發商，我就跟他急。”

郁亮說，萬科作為房地產開發商的時代已經結束了。他把城市服務配套商定位為服務業，至于由碧桂園、恒大、萬科、融創組成的新四強格局，并不愿多提。

去年此時的媒體交流會上，萬科創始人、前董事會主席王石說，“萬科已從傳統的房地產公司轉型到技術公司，發展還在繼續，對萬科的業績來講，真正的增長現在才開始。”同日，張紀文對記者指出，單一的住宅開發功能已不能滿足城市人群對居住配套的需求，萬科已具備成為城市配套服務商的條件和能力。

時日流轉，過去停留在概念印象的“城市配套服務商”面貌逐漸清晰。廈門之外，萬科在深圳總部推進城市配套服務商的力度更大。

7月，萬科與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯(GLP)私有化收購，擴大在物流地產領域的優勢;今年10月，萬科與深圳市人才安居集團簽約住房租賃和物業管理兩個領域進行合作;萬科還介入深圳的城中村改造運營生意，以深圳福田區南園街道辦合作為切入點，對城中村進行企業化運營整治，寶億萊家居飾品，探索“統租運營+物業管理+綜合整治”模式。

在萬科向城市配套服務商狂奔的路上，萬科物業頗值得單獨拎出一提。萬科物業2015年全面開啟市場化后，走得是與備受資本市場追捧的、主打創新業務模式相反的道路，相比增值服務，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，更強調對業主資產保值升值的維護服務。

年初，萬科物業引入兩家戰略投資者博裕資本與58集團，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，標志著萬科物業自市場化變革后的再次轉型。不久前，萬科物業宣布籌劃一個高端物業管理服務子品牌，來提高公司的品牌美譽度。

在今年的交流會上，萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全表示，“2014年起，集團同意萬科物業市場化，截至目前，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科物業在全國管理2287個項目，其中52%非萬科開發，26%非住宅項目。過去3年，萬科物業一直想怎么做大的問題，現在，萬科物業已幾乎每天都能接兩個20萬平米的項目了。”

戰略到此拐彎，朱保全稱，“接下來的3年，我們很可能不是掙錢的3年，而是花錢的3年。我們不會把物業當作金礦去挖，而是想法去改善居住環境。”目前，萬科物業管理的非萬科開發的物業，業主滿意度、物業費收繳率、設備完好度均偏低，朱保全稱這些都需要資金來改善。

在物業公司普遍趁風口謀求上市的背景下，萬科物業至今巋然不動。面對第一財經的提問，郁亮半玩笑半認真的說，“(物業公司上市)這是萬科禁止提及的問題。”

靜水流深，無論是萬科還是行業，變化還在繼續。