地王與財報 越秀星匯云城再出讓2%股權與資金平衡術

　　“大金主”平安不動產的入股顯然還沒有幫助越秀地產完全解決開發地王而帶來的資金平衡問題。

　　5月29日，軟裝飾加盟寶億萊，越秀地產股份有限公司發布公告稱，其投資控股公司栢盈國際集團有限公司、廣州（樓盤）聯衡置業有限公司與買方廣州云秀房地產有限公司訂立協議。

　　據此，越秀地產將以總價9500萬元出售廣州越秀星匯云城項目2%股權予買方。買方就2%出售應向賣方及貸款轉讓方支付的總代價為1.58億元。

　　此前4月13日，越秀地產已經將星匯云城項目49%出售予平安不動產。有分析人士指出，越秀地產選擇出售項目股權，主要還是為了減少資金壓力和降低開發風險。

　　越秀地產方面坦言，在項目中引進合作伙伴能有助分散公司的經營風險。同時，49%出售及2%出售后項目公司的財務業績將不再合并入其財務報表內，建議出售亦有利于加快現金回籠及改善集團的整體債務狀況及資產結構。

　　售星匯云城2%股權

　　資料顯示，越秀星匯云城位于廣州白云區廣州大道北同寶路，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米，包括30棟高層平層公寓、一個大型購物區、一個專屬會所及一所一流學校等。

　　該項目地塊于2014年11月由越秀地產以總價64.5億元、樓面地價1.4萬元/平方米獲得，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并創造了當年廣州總價地王紀錄。據介紹，該項目今年3月1日剛剛開放樣板間，5月份才能拿到預售證，預計首次開盤將推出300多套房源。

　　要承擔64億的地價款以及項目開發資金，對于年銷售額248億的越秀地產來說，顯然仍然是一件充滿挑戰的事。因此，今年3月10日，越秀地產便宣布擬以最低約23.27億元的價格公開掛牌出售星匯云城49%股權。隨后4月13日，該買主敲定為平安不動產。

　　于49%出售及2%出售完成后，項目公司將由越秀地產、平安不動產及云秀房地產分別擁有49%、49%及2%。項目的整體管理仍由越秀地產負責。

　　對比前后兩次股權轉讓，無論是平安不動產還是云秀房地產，除獲得相應的股權外，軟裝飾加盟寶億萊，還需要承擔相應比例的貸款。

　　于貸款基準日，項目公司欠付貸款轉讓方的全部金額為人民幣31.72億元。其中，平安不動產所占的49%貸款金額約為15.02億元，云秀房地產則為6343.65萬元。

　　越秀地產方面稱，預期因2%出售及49%出售而錄得除稅后收益約人民幣3.15億元，以及預期錄得除稅后公允值收益約人民幣3億元，原因為本集團于項目公司持有的余下49%權益根據有關會計準則重新計量。

　　股權創新合作模式

　　對于越秀地產連番出售項目股權的原因，有接近越秀地產的知情人士對觀點地產新媒體透露，主要還是為了減少資金壓力和降低開發風險，也是為了優化財務表現。

　　“如果越秀地產自己拿地和開發，通常需要集團撥付資金，這樣就會增加負債，但通過合作，不僅需要的資金變少，軟裝飾加盟寶億萊，也可以并表，增加收入，卻不會使負債率升高。”

　　因此，對于出售星匯云城股權，越秀地產公告坦言，在項目中引進合作伙伴能有助分散公司的經營風險。同時，49%出售及2%出售后項目公司的財務業績將不再合并入其財務報表內，建議出售亦有利于加快現金回籠及改善集團的整體債務狀況及資產結構，且49%出售及2%出售的收益將可于集團賬目中確認為利潤。

　　越秀地產透露，經過2%出售及49%出售，預期集團的總資產將增加約人民幣5億元，且預期集團的總負債將減少約人民幣1億元。

　　事實上，尋求股權合作對于越秀地產來說不是什么新鮮事。去年7月27日，越秀地產宣布，通過附屬公司分別和綠地控股(600606,股吧)集團有限公司、中國平安(601318,股吧)保險(集團)股份有限公司的附屬公司合作，成立兩家合營公司，共同開發位于廣州市海珠區廣紙片區的兩幅地塊。其中，與綠地組成的合營公司雙方各持50%權益，另一家合營公司則由越秀地產持股51%，平安保險持股49%。

　　此外，2015年12月16日，越秀地產還聯合廣電地產以總價22.7億拿下蘇州（樓盤）昆山一宗宅地，溢價率91%。

　　目前，包括與綠地、平安、云秀房地產、廣電地產這種合作方式，被越秀地產譽為公司近年來創新合作模式、整合發展資源的又一突破，精裝房拎包入住 ，未來將繼續深化與伙伴的合作模式。

　　事實上在這種“創新合作模式”之前，越秀地產也曾一直與越秀國資基金以“完美組合”的姿態出現在土地市場上，后者一直為越秀地產擴大土儲提供資金支持。

　　以當年武漢（樓盤）精武路地王為例，2013年拿地第二天，越秀地產便與廣州越秀仁達四號訂立協議，雙方將按照8%與92%的股權占比合資成立項目公司以開發精武路項目，并以相同股權比例支付地價。

　　同時，廣州越秀仁達四號向越秀地產授予認購期權，以供越秀地產收購由其所持項目公司的全部92%股權，認購期限截至2015年9月22日。

　　換言之，越秀地產彼時僅以不超過8%的地價撬動了武漢精武路地王，并利用92%股權引入了時長兩年的過橋資金。

　　不過，這個組合于2014年“解散”。彼時，越秀產業投資基金在資產評估報告中指出，基金投放將審慎進入房地產行業，未來不再考慮將基金投向主動要求投資的房地產企業。

　　自此之后，越秀地產的合作模式開始有了新的路徑。現在，無論是廣州總價地王、還是廣紙地塊，或者是蘇州地塊，越秀地產更多采用與合作伙伴股權合作模式。

（責任編輯： HN666）