合伙人招募馬不停蹄 越秀地產難解擴張困局

合伙人招募馬不停蹄 越秀地產難解擴張困局 中國房地產網   2016-04-24 00:11

[摘要] 自2014年萬科開啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

自2014年萬科開啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

廣州市國資委麾下的越秀地產股份有限公司（越秀地產00123.HK），近日因通過全資附屬公司廣州宏勝房地產開發有限公司（簡稱“廣州宏勝”）出售其即將入市項目——越秀星匯云城49%的股權而飽受爭議。斥資38.81億元介入該項目的幕后之手，則來自險企中的“地產一哥”平安不動產擁有50%股權的廣州聯衡置業有限公司。

這一在3月10日昭告天下的“合伙人招募布告”塵埃落定，而38.81億元資金，除了承載49%股權支付的23.27億元售價，還囊括15.02億元的負債。

越秀地產對此的表態是，該項目規模相對較大，開發周期相對較長，引入綜合實力強的合作伙伴可分散經營風險，提高自有資金使用效率，加快現金回流。

早在2015年7月27日，越秀地產就曾通過其附屬公司，與中國平安保險（集團）股份有限公司（中國平安，601318.SH）的附屬公司成立合營公司，共同開發廣州市海珠區廣紙片區地塊。

引入險資只是越秀地產融資布局的一次亮相而已。在追逐規模擴張的途中，越秀地產繃直了資金鏈，而在轉向效益可持續發展的途中，越秀地產不得不通過合伙人的招募來贏得更多的資金助力。

招募合伙人步步為營

對于越秀地產來說，在2014到2015年兩個年份之間，存有一個微妙的關系，越秀地產合伙人身份的變更。

2015年之前越秀地產的合伙人帶著國資的帽子，一直到這些合伙人出現“撂挑子”的傾向為止。

2014年12月8日，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同樣隸屬廣州市國資系統的廣州友誼集團股份有限公司（廣州友誼，000987.SZ）通過公開募集100億元，收購同為國企的廣州越秀金融控股集團（簡稱“越秀金控”）100%股權，這標志著越秀地產跟國資走上分手之路。

其原因是：越秀金控旗下一家并不知名的企業——廣州越秀產業基金投資管理有限公司（簡稱“越秀產投”）曾任廣州國資產業發展股權投資基金（簡稱“國資基金”）的管理人，而這家國資基金曾在越秀地產瘋狂拿地時承擔買單人的角色。

國資基金的實際控制人，也就是越秀地產董事長張招興曾在2014年的業績發布會上表示“公司的拿地模式是基金合作，以較低成本獲取土地進行開發，而后根據項目銷售情況選擇性回購，先拿地后付錢。”據悉，截至上述收購之日，越秀地產與國資基金共同拿地合計五宗，但在總額高達167.16億元的拿地金額中，國資基金買單金額約150億元。許是資金承受難以持續，國資基金選擇不玩了，還在廣州友誼的評估報告中透出“減少地產投入”的口風。

如此，越秀地產倒是暫時躲過了負債率蹭蹭上漲的災難，但卻引來了一場不期而至的分道揚鑣，盡管越秀地產將“慎投地產”的風向稱為地方政府投資抉擇無權干涉，并擺出一幅不予置評的姿態。

失去國資基金的庇佑，越秀地產進一步將目光鎖定在地產大咖身上，由借道融資拿地轉向分攤開發成本。繼2013年與保利地產聯合開發高達43.5億元的廣州蘿崗地王項目之后，2015年7月和11月，越秀地產分別與綠地、碧桂園合作開發26.34億元的廣州廣紙片區項目和3.46億元的廣東省江門市蓬江區項目，顯露出“強強聯合”的陣勢。

對此，軟裝飾加盟寶億萊，越秀地產在2015年年報中明確表示已將合作發展模式列為業績亮點，并稱“近年來，集團通過跟投資基金和房地產企業合作，有效實現了資源整合和優勢互補”。

所謂的投資基金，意指在與綠地合作同期，越秀地產引入平安不動產合作開發廣州市廣紙片區一宗地價為88.97億元的項目，并在不久之前的4月13日二度與平安不動產合作，越秀地產將其稱為“分擔商業風險”。

緊隨其后的4月14日，越秀地產再次為其在武漢地區的開發項目尋找新的合伙人，開始深耕華中地區。武漢越秀地產方面在采訪中稱其負責武漢地區的大部分項目。

擴張后遺癥急需修復

將廣州作為大本營的越秀地產，無論是在國資基金還是房企大咖的支持下，其遞進式的規模擴張和銷售額增長都領先同級別房企一步。

2014年，越秀地產累計合同銷售金額約220.14億元，累計合同銷售面積約188.61萬平方米，同比分別上升50.4%和63.3%。2015年，越秀地產實現營業收入約221.2億元，同比上升41%，累計合同銷售額約248.5億元，累計合同銷售面積約227.2萬平方米，同比分別上升13%和21%。

在此基礎上，越秀地產將2016年的合同銷售金額目標提高至258億元，而第一季度合同銷售金額便直指86.89億元，同比上升約123%，以此推算，這家企業已完成了年度銷售目標的34%。

然而在向300億元陣營邁進的過程中，越秀地產的財務狀況并非如其所言的“財務穩健安全、融資渠道合理”。據悉，2015年越秀地產實現融資金額約152.0億元，其中境內金額約為97.2億元，境外融資金額約為54.8億元，相較于2014年境內外42∶58的比例，國內借貸比例提高了21個百分點。顯然，在2015年高達73.1%的借貸比中，越秀地產更加偏向并且倚重國內融資。

針對越秀地產的財務狀況，國內外的研究機構呈現出兩種截然不同的態度。國內諸如中信建設等機構均給出“估值修復機會高、盈利能力在加強”的評價，而國外如德意志銀行等機構卻給出了“利潤繼續緊縮、財務狀況轉差”的預警。

一位證券人士分析，國內側重公司的穩定性或持續的盈利能力，國外可能側重公司的增長比例，各自考核和參考的財務指標各有側重。

在平安不動產收購越秀星匯云城49%股權的第二天，穆迪對越秀地產做出了降級預警，認為負債比率高以及盈利能力弱是其亟須面臨的挑戰，軟裝設計拎包入住，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并稱這家企業利用目前內地普遍較低的借貸成本，增加債務融資或進行收購，令負債水平上升。

在越秀地產過去五年的高歌猛進中，各項重要的財務指標都在變差，2015年尤為顯著。相關資料顯示，從2013年到2015年，這家企業凈資產收益率分別為12.43%、9.28%和3.45%，銷售毛利率則分別為28.89%、26.35%和21.07%。2014年越秀地產總負債按年升34%至230億元，凈負債按年升23%，凈負債率亦升至66%，2015年資產負債率則達71.93%。

標簽： 資產負債率 30億元

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