保利地產(chǎn):優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備奠定堅(jiān)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

公司16H實(shí)現(xiàn)營收551.5億元(+30.2%),歸母凈利潤49.6億元(+O_2%,受少數(shù)股東權(quán)益占比高影響),毛利率32.6%(較15年末降0.6個(gè)百分點(diǎn))。

投資要點(diǎn):

半年銷售首破1100億,6月銷售額270億元?jiǎng)?chuàng)單月新高。上半年簽約面積821.8萬方(+40.6%);簽約金額1106.3億元(+45.5%)。布局思路得到市場印證,珠三角、長三角和環(huán)渤海分別實(shí)現(xiàn)簽約金額346/263/168億元,占比32%/24%/16%,傳統(tǒng)熱點(diǎn)銷售區(qū)域仍然表現(xiàn)優(yōu)異。上半年新獲項(xiàng)目36個(gè),規(guī)劃建面762萬方(+91%),權(quán)益68%(-14個(gè)百分點(diǎn)),獲取成本450億元,樓面地價(jià)5905元/平。拓展面積/肖售面積的比值為93%;土地價(jià)款/銷售額的比值為41%,與過去幾年持平,土地風(fēng)險(xiǎn)可控。16H新開工面積921萬方(+26.9%),竣工面積626萬方(+33.0%)。在建擬建項(xiàng)目286個(gè),在建面積4548萬方,待開發(fā)面積5571萬方,其中一二線城市占比約71.4%,滿足3年開發(fā)需求。

預(yù)收賬款鎖定1年業(yè)績,負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化且成本降低。賬面預(yù)收賬款1656億元,加營業(yè)收入551億元已占15年全年?duì)I收17g%.16年全年業(yè)績高增長可期,銷售金額將超過之前預(yù)期1772億元(+15%)。16H三費(fèi)費(fèi)率6.6%(同比降0.3個(gè)百分點(diǎn)),凈負(fù)債率較年初下降23個(gè)百分點(diǎn)至62%。有息負(fù)債1136億元,較年初下降5.43%,有息負(fù)債綜合成本4.86%,較年初下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)盈利多元,保利資本推出首個(gè)房地產(chǎn)基金并對滴滴出行,參股設(shè)立粵港證券,定增持有粵高速4.84%的股份。社區(qū)服務(wù)模式不斷升級,16H在管項(xiàng)目350個(gè)、物管面積超9000萬方;完成13家比鄰中心、10個(gè)健康生活館、3家和樂少年宮項(xiàng)目落地;健康養(yǎng)老平臺(tái)公司設(shè)立,“三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn),北京、上海、廣州、成都等核心城市規(guī)劃或投入運(yùn)營養(yǎng)老項(xiàng)目共11個(gè)。

公司作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)龍頭,經(jīng)營增長穩(wěn)定,土地儲(chǔ)備集中于三大經(jīng)濟(jì)圈、長江中游及成渝經(jīng)濟(jì)帶中的一二三線城市集群,成本優(yōu)勢顯著,未來現(xiàn)金流穩(wěn)定,值得穩(wěn)定回報(bào)資金配置。預(yù)計(jì)16-18年?duì)I業(yè)收入1424、1627、1839億元,三年CAGR14%:16-18年EPSl.22、1.47、1.67元,三年CAGR17%,對應(yīng)PE8、6、6倍,6個(gè)月目標(biāo)價(jià)12元,對應(yīng)16年P(guān)ElO倍,維持“強(qiáng)烈推薦”評級,值得重點(diǎn)配置。

風(fēng)險(xiǎn)提示:銷售低于預(yù)期,市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),板塊布局不及預(yù)期。