招商地產牽手物流央企 對方擁有大量廉價存量土地

 　人民網北京12月10日電 （余燕明）近日，來自招商地產的公示，招商地產與中外運長航實業發展有限公司簽署了合作框架協議，其稱將發揮各自在土地資源和城市綜合開發運營方面的經驗優勢，實現優勢互補的戰略合作。   　　對此，中信建投證券的分析師指出，物流地產業務是中外運長航集團資源培育板塊重要的組成部分，其在一二線城市的儲備以及物流地產方面的集團優勢將為招商地產布局特色產業園區、郵輪母港業務帶來新突破。   　　人民網記者就此次合作內容向招商地產方面發去采訪函件，對此，招商地產回復稱目前與中外運長航集團的合作內容還在洽談中，雙方合作“還沒有到具體層面”。   　　“這次合作是擴大招商地產對于年中所提‘一個根基、兩條新路、三片沃野’的業務轉型升級總體架構布局的進一步舉措。”中信建投證券的分析師對此評價說。   　　不過，在同策咨詢一位不愿具名的分析師看來，招商地產與中外運長航集團的戰略合作，或許只是看中了中外運長航集團規模龐大且成本低廉的土地資源。   　　記者注意到，在當日出席簽署戰略合作框架協議的人員名單中，除了招商地產和中外運長航實業發展有限公司的主要領導外，另外還有中外運長航實業發展有限公司母公司中國外運長航集團土地資源管理辦公室負責人及一家名為深圳市德瀚投資發展有限公司的企業主要負責人。   　　記者也進一步了解到，中外運長航實業發展有限公司在今年7月初剛剛注冊成立，其經營范圍主要是負責中外運長航集團的房地產開發、物業管理和自有房地產經營等業務。而深圳市德瀚投資發展有限公司是招商地產和中外運長航集團的合營公司，其法定代表人為招商地產總經理賀建亞，公司主要經營業務也是房地產開發。   　　在記者獲取的一份關于《2014年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）的公示公告中，涉及的一家申報主體即為深圳市德瀚投資發展有限公司，而該更新項目則是中外運長航物流中心城市更新單元，該項目擬拆除重建的用地面積接近6萬平方米，更新方向為商業、新型產業等功能。   　　在上述雙方簽署戰略合作協議當日，招商地產和中外運長航集團也就深圳市德瀚投資發展有限公司召開了第二屆董事會第二次會議，審議了股東變更方案、前期工作匯報及項目運作構想等相關議題。不過，合作項目的具體細節并未在公示信息中提及。   　　“中外運長航集團擁有非常多的倉儲、物流用地，并且沉淀了很多年。因此很多所屬土地都已經是位于城市的核心地段，升值較大，再建倉儲物流肯定不切實際。”這位同策咨詢的分析師向記者指出，“中外運長航集團應該也有意盤活這些倉儲物流用地升值，很多土地稍微變更用地性質規劃就可以直接建商業地產。”   　　比如，在目前中外運長航集團在建項目中有一個位于深圳平湖的物流中心項目，該項目早前曾是中外運長航集團下屬公司的倉庫，不過目前倉庫已經處于市中心地帶，其所在地塊也已經被當地政府規劃為商業開發用地。   　　對中外運長航集團而言，經營、戰略上以及來自政策方面的壓力，已經在逼迫其加快處置和盤活這些業已獲得巨量升值的土地資產。   　　至少是在近3年以來，中外運長航集團經營存在較大困難，根據其2013年財務數據，去年中外運長航集團的虧損面繼續擴大，整體軟裝寶億萊家居飾品，年終合并報表后的凈利潤虧損超過130億元，償債壓力也進一步加大，到2013年底合并流動負債高于合并流動資產173億元。   　　因此，為應對經營壓力，中外運長航集團正在試圖盤活其名下的存量土地，其中“做好土地資源開發”更是成為中外運長航集團當家人為今年布置的十項主要工作之一。   　　據人民網記者了解，到2014年3月末，中外運長航集團的無形資產總額接近40億元，其無形資產主要為所擁有的土地使用權。應該注意的是，中外運長航集團在全國擁有的物流園和倉儲用地，目前近40億元的價值全部是按照其獲得這些土地的成本計算，并未對增值部分進行估值，而中外運長航集團指出其所擁有的土地“今年增幅巨大，家居行業升級轉型 ，但未能在價值上得以體現”。   　　“作為集團收入的新來源，將以土地資產盤活為主線，積極探索物流地產、商業地產開發等新業務類型的開展，爭取盡快提升效益，以有力支持集團主業的發展。”中外運長航集團指出，集團將以盤活土地資源為抓手，創新物流地產開發模式，引進戰略合作伙伴，推進合作開發商業地產模式，實現對集團收入和利潤的貢獻。   　　中外運長航集團也進一步透露，集團擁有龐大的土地和倉儲資源儲備，隨著城市的不斷擴張，這些原位于郊區的土地資源位置不斷靠近市中心，寶億萊家居飾品，升值潛力巨大，中外運長航集團還擁有多塊商業地產，價值約20億元。中外運長航集團透露在必要時將處置這些土地資產用以為償債做保障。   　　另外，中外運長航集團除了出于經營壓力或將處置這些土地資產外，其還在財報中提醒，寶億萊家居飾品，目前國家已經出臺了一系列打擊囤地、增加保障性住房用地等土地政策，而中外運長航及圖案擁有大量成本較低的物流土地，政策風險加劇。   　　“無論是出于經營上的考慮，還是對政府打擊囤地等政策上的顧慮，中外運長航集團處置這些龐大且廉價土地已經非常緊迫。”上述同策咨詢分析師指出，對招商地產而言，這是獲得低成本項目的機會。   　　根據中金公司及招商地產披露的信息，截至今年11月份，招商地產今年新增項目累計付出的權益金額為153億元，而去年招商地產的拿地支出為221億元，今年至今為止新增項目支出不到去年的7成。   　　應該指出的是，招商地產到現在153億元的拿地金額中，其中今年年初一季度的拿地金額就接近100億元，實際上意味著招商地產在一季度以后拿地節奏開始大幅放緩。   　　對此，市場人士認為，招商地產拿地節奏放緩除了受今年房地產市場下行開發商拿地整體趨向保守外，也與今年招商地產的現金流相對趨緊有關。   　　記者查閱招商地產披露的財務數據后發現，自今年以來的9個月時間里，招商地產僅持有的貨幣資金相比年初減少了23億元，招商地產在今年因經營和籌資活動產生的現金流也出現大幅下滑。   　　另外，在今年4月底招商地產一筆總規模高達65億元的融資方案宣告流產后，招商地產在最近又啟動了一筆總額達到80億元的A股可轉債以補充現金流。   　　“顯然在這樣的情況下，與中外運長航集團展開戰略合作是明智的，中外運長航集團擁有大量的廉價土地，共同開發的模式可以節約大部分的土地成本，軟裝設計家居產業鏈，對招商地產新增項目儲備同樣是補充。”前述同策咨詢分析師如此評價招商地產與中外運長航集團的戰略合作。