龍湖地產(chǎn)去年營收增49% 純利80億毛利率28%

　　龍湖地產(chǎn)3月21日下午在香港召開了2013年業(yè)績發(fā)布會，財報顯示，龍湖全年實現(xiàn)營業(yè)額415.1億元人民幣（貨幣單位下同），同比增長48.8%；純利80.4億元，同比增長27.6%。

　　“重慶地區(qū)貢獻了約25.2%的業(yè)績，這表明重慶仍是龍湖的大本營，重慶龍湖連續(xù)三年簽約銷售超100億元。”昨日，本土某地產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人分析道。

　　值得注意的是，截至去年底，龍湖已開業(yè)商場面積為763349平方米，整體出租率達到97.6%。租金總額6.7億元，稅后收入6.3億元，較去年上升31.3%。在電商崛起沖擊傳統(tǒng)零售業(yè)之際，龍湖表示，打通線上線下資源，實現(xiàn)線下實體店與線上的互動，同時放大實體店的作用與價值來對沖電子商務(wù)，是商業(yè)地產(chǎn)取得高速發(fā)展的關(guān)鍵。

　　龍湖地產(chǎn)表示，地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑已經(jīng)成為趨勢，將會通過提高商業(yè)租金收入占比、審慎拿地、低成本融資，提升毛利率，并且將在未來幾年制定了控制存貨的目標(biāo)，逐年降低存貨。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，龍湖的策略是每年銷售回款10%作為上限投入到商業(yè)。同時，未來幾年龍湖將控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

　　保持25%-30%毛利率

　　針對去年利潤率下滑的問題，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事韋華寧分析稱，關(guān)于利潤率，去年全年結(jié)算毛利率28%，符合龍湖預(yù)期的25%到30%的區(qū)間。凈利潤率回落最主要的原因是在市場波動銷售的物業(yè)陸續(xù)進入結(jié)算的管道，2012年簽約單價只有9600元，2013年增至了11300元，這部分正在陸續(xù)進入結(jié)算的管道。但從大勢上看，隨著未來市場的供應(yīng)量增多，再加上土地和資金的成本上升，整個行業(yè)的毛利率不太可能恢復(fù)到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大勢所趨。

　　展望今年毛利率，韋華寧認(rèn)為，過去兩年，龍湖抓住了市場的低點來補充土儲。在這兩年拿地溢價率分別只有8%和13%，為保護毛利奠定了基礎(chǔ)。另外去年銷售簽約的毛利率在30%左右，所以還是有一定的余量。考慮到未來對一部分存貨進行比較堅決的去化，可能會帶來一定的影響，具體要看今年的市況如何，希望未來毛利率保持在25%-30%的區(qū)間。

　　據(jù)龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事邵明曉判斷，行業(yè)毛利率整體受壓，因為房價上漲沒有那么猛，但土地價格并不低，尤其在去年大量買入地的情況下會受壓。

　　對于三四線城市市場供過于求的問題，邵明曉認(rèn)為，三四線城市當(dāng)前供應(yīng)量非常大，市場壓力也非常大。但龍湖長期堅持聚焦一二線城市，而且在2011年又提出了擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)戰(zhàn)略。未來會進一步聚焦在24個年銷售額超過400億的一二線城市，并且是靠近核心區(qū)。

　　租金復(fù)合增長率30%

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，邵明曉表示，龍湖有三大策略，第一是每年銷售回款10%作為上限投入到商業(yè)。同時，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)將堅持布局在高能級中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重慶這樣一些城市。龍湖目前已經(jīng)有11個商場開業(yè)，總共面積達到76萬方，還有70多萬方在建中，保持每年1到2個商場開業(yè)，每年租金復(fù)合增長在30%左右。

　　據(jù)邵明曉介紹，去年龍湖的租金收入對毛利率貢獻已經(jīng)超過一個百分點。龍湖將用15年的時間讓商業(yè)租金收入在總利潤占比從現(xiàn)在5%左右，提升到25%左右，這是一個偏長期的策略，“會堅持做，但是會非常謹(jǐn)慎”。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事吳亞軍亦表示，現(xiàn)在商業(yè)的資金規(guī)模小，但發(fā)展速度快。兩三年之后會影響龍湖的毛利了。今年我們收租規(guī)劃是8個多億，明年預(yù)計就能達到12-13億。所以對龍湖未來毛利提升是有價值的。

　　投資物業(yè)方面，龍湖地產(chǎn)今日發(fā)布的年報顯示，其旗下杭州時代天街、成都時代天街1期、常州龍城天街已于2013年開工建設(shè)。2013年十二月底，成都北城天街作為集團跨出重慶的第一個大型購物中心開業(yè)。北京時代天街，上海虹橋天街和成都金楠天街預(yù)計將于未來一年陸續(xù)開工建設(shè)。重慶時代天街二期I區(qū)、北京長楹天街、成都時代天街1期預(yù)計于2014年竣工開業(yè)。

　　龍湖地產(chǎn)年報顯示，2014年末，北京長楹天街（購物中心）即將開業(yè)，并已召開首次招商大會。這標(biāo)志著龍湖商業(yè)地產(chǎn)亮相一線城市的全面啟動，商業(yè)地產(chǎn)全國化戰(zhàn)略進入新的階段。商業(yè)管道裡的杭州時代天街（下沙）、北京時代天街（大興）、上海虹橋天街等一系列一線城市、地鐵上蓋物業(yè)正有序推進。

　　110億帳面存貨資產(chǎn)

　　在應(yīng)對毛利下滑方面，吳亞軍表示，龍湖現(xiàn)在110億帳面存貨資產(chǎn)，其中有一部分是在一線城市去化壓力不大，另一部分在二線城市，以重慶為例，庫存占比非常大，大概有十幾億，它會拖累毛利率。龍湖的策略是逐步去化。存貨對毛利率有所沖擊，但是沒有那么大的沖擊，龍湖還有空間，來保證既去化掉，同時又保證毛利率處于25%到30%的區(qū)間。

　　根據(jù)龍湖集團層面的部署，將用6至12個月的時間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。

　　韋華寧認(rèn)為，從總體上看，龍湖的存貨量并不高，處于行業(yè)平均以下。未來幾年龍湖控制存貨的目標(biāo)：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

　　吳亞軍認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)和高毛利，并不完全矛盾，回顧過去，2012年買了不少地，2013年龍湖做了一個審慎的開工和安排。如果2013年大量的開工，寶億萊家居飾品，很多會在2013年銷售，但是更多的會在2014年銷售，如果市場不好的情況下馬上會形成存貨壓力。龍湖在過去兩年里，學(xué)會更精細(xì)化的管理自己的存貨，管理自己預(yù)期，說明管理團隊更加成熟穩(wěn)健。

　　龍湖地產(chǎn)表示，2014年龍湖地產(chǎn)運營的關(guān)鍵詞是去存貨、控成本。堅持?jǐn)U縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)的基本策略，以期將可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)保持在高水準(zhǔn)。抓住市場時機加快銷售，尤其是加快庫存房屋的去化。同時，集團將進一步加強開發(fā)成本管理水平，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，令未來毛利率穩(wěn)步提升以達到良好水平。

　　展望2014年，龍湖地產(chǎn)對2014年的房地產(chǎn)市場走勢持謹(jǐn)慎預(yù)期，隨著境內(nèi)外流動性趨緊和國內(nèi)實體經(jīng)濟的增速放緩，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“相信區(qū)域及公司間的分化將進一步擴大。未來市場的波動仍是常態(tài)，并將更多來自供需格局的變化”。

　　拿地更加審慎

　　邵明曉表示，龍湖在買地節(jié)奏上集中于2012年和2013年上半年，所以龍湖目前管道里的項目，30%以上毛利率項目非常多，龍湖地產(chǎn)會權(quán)衡存貨和毛利之間的平衡，根據(jù)市場變化來做微調(diào)。另外一直堅持“有盈利的增長”和“有回款的簽約”，是龍湖的優(yōu)勢。去年我們完成481億的銷售，并且回款率還明顯高于行業(yè)水平，這一點龍湖會一直堅持。