房地產行業:重慶價值洼地,渝開發受益于兩江開發與集團支持【行業

【研究報告內容摘要】

2 月4-5 日,我們組織基金聯合調研了廣宇發展、萬科、招商、保利、龍湖在重慶的開發項目以及相關公司的負責人,同時拜訪了渝開發。總體來看,重慶09 年價量創新高,2010 年有調整壓力,中長期房價進入上升通道,“渝開發”值得關注。

09 年底重慶市場地價創新高,住宅成交面積全國第一,成交金額全國第五,供應萎縮,價格上揚,均價首次突破“5 千”,存銷比低于5 倍。09 年1-2 月價格大幅下降,銷量大幅提升,5 月份之后庫存大幅下降,價格開始上漲,09 年上半年庫存開始出現不足。放寬二套房貸對市場影響大,市場交易呈現剪刀差現象(即成交價走高、庫存量走低)。重慶市場比較健康,外地客僅占10%。

銀行信貸規模、稅費政策對市場影響最大,購買者在觀望調控效果,2 季度是觀察期,3 季度能定調。中、工行1 季度的放貸都超標了,下半年信貸將趨緩。

08-09 兩年土地出讓通過招拍掛進行,供應呈現段式,政府在土地供應上利益明顯。土地成本逐年提高,非規范運作拿地空間縮小。地方財政缺口非常大,對土地財政特別倚重,土地融資還會加大,今年土地供應將放量,核心區供應量減少。

重慶是西南部經濟增長的龍頭,已引入多種產業,高增長可持續,兩江新區發展戰略估計3 月出臺,北部大片區將成投資熱點,利好兩江區域的房地產業。

重慶最大的開發商為龍湖和金科為代表的本地開發商,成本控制力和開發實力突出,南方地區開發商市場競爭力和成本控制力強,進入重慶市場開發游刃有余。

2010 年上半年房價縮量高位盤整,下半年有調整壓力。因住房消費結構呈啞鈴狀,政策調控下首次改善型/再次改善型產品下半年面臨風險,剛需產品抗跌能力強。

中長期來看,重慶市場依然是價格洼地,土地成本推高房價,重慶房價已踏上了上升通道,預計未來幾年價格將有明顯表現,有助企業毛利的提升。

近期沿海部分投資客轉戰重慶,區位好、景觀好、稀缺產品的投資客有所增加。

渝開發:09 年會展凈利0.8 億元,路橋凈利0.15 億元,加上地產利潤,公司09 年EPS0.24元。祈年·悅城項目售罄,與竹園項目共30 萬平米今年結算。09 年獲取的兩個項目今年開工20 多萬平米。預計2010、2011 年EPS0.34、0.4 元,凈利潤分別增長41%和17%。

7-9 億元的公司債在證監會的審核之中。2-3 年內重慶城投整體上市不可能,城投集團是重慶國資旗下8 家集團中排名第1、第2 的公司,擁有重慶市8-10 萬畝一級開發用地,集團董事長資本運作能力強,計劃近年將上市公司的資產規模做到50-100 億元。

目前渝開發已是國資重點企業并與國資二類企業同級。建議適當關注重慶兩江開發以及集團對公司支持帶來的投資機會。

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