遠洋集團轉型是否值得期待？

　　文/新浪港股專欄作家 楊飯 微信公眾號（xlgg-sina）

　　遠洋地產在今年6月份更名為遠洋集團，更名的主要理由是公司開始朝向產業多元化轉型，而去掉地產名稱更能符合公司轉型的需要，計劃打照涵蓋地產、商業、服務、資本、營造的五大戰略。董事局主席李明公開表示，中國房地產行業已經步入轉折期，從“黃金時代”進入“白銀時代”，各大房企都在尋求和啟動戰略轉型，通過差異化創新拓展新的利潤增長點。但實際上各大房企像遠洋邁開這么大步伐的甚為少見。

　　遠洋集團目前的股價約3.47元，市值僅有260億港元；估值約0.53倍市凈率。這個估值相較其優良的土地儲備及所擁有的資產質素是較為低估的，但資本市場為何給予如此低估，遠洋是否還值得期待，轉型是否能夠成功？是否還能給投資者帶來可觀回報？

　　帶著諸多的疑問，我們先來扒一扒公司的歷史及股權變動史后再分析。

　　說起遠洋集團（原名遠洋地產），家居行業升級轉型 ，那絕對的根正苗紅，出身名門，典型的大家閨秀。1993年，中遠房地產開發公司成立，管理中遠集團房地產企業投資開發項目，屬于最早的一批央企下屬的房地產開發企業，主要開發北京地區的房地產。

　　2001年12月，同樣是央企的中國中化集團入股，與中遠集團各占50%股權。此后公司地產業務的觸角開始伸出北京以外區域，先進入天津市場，繼而進入珠江三角洲及東北等區域。

　　2003年4月，公司引入新股東，改制成為中外合資企業。2006年11月，成功引進國際知名財務投資者次年即2007年9月，遠洋地產控股有限公司在香港聯合交易所主板成功上市。2008年3月公司即被納入香港恒生綜合指數及恒生香港中資企業指數成分股，是內地在港上市房地產公司十強之一．

　　保險大鱷中國人壽在2009年年末和2010年初通過認購新股和受讓原第二大股東中化集團所持股權，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為遠洋地產的第一大股東，并于2013年11月認購遠洋地產為贖回永久可轉債所發行的部分新股，將其持股比例由25%進一步提高至29.3%。

　　這幾年異軍突起的安邦保險，更是借著原第二大股東南豐集團計劃退出遠洋的機會，在2015年12月，安邦保險收購南豐持有全部股權，入股遠洋地產。收購的代價為每股5.05港元的價格，共獲得南豐所持遠洋地產股份1，541，327，956股，約占遠洋地產已發行股本約20.5%。此后幾天，在2015年12月16日晚間，根據港交所披露易信息，安邦保險在12月9日又大舉增持遠洋地產6.51億股，占總股本的8.67%，共耗資32.56億港元。完成增持后，安邦合計持有遠洋地產29.98%的權益。上述兩次購入股份，意味著安邦保險在一周內豪擲逾110億港元。目前（按2016年中期財報），公司的最新股權架構為中國人壽持股比例29.99%略微高于安邦保險持股29.98%，管理層持有約2%左右的少量股份，其余為公眾持股。

　　縱觀公司的股權變動過程，可以發現公司的股權變動是比較頻繁的，也是頻頻引入各路資本，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，有央企、外資、保險機構等，對于房地產開發這樣的資金密集型行業而言，遠洋是不缺資本的，不過公司起步雖早，發展卻甚為曲折，以營收計算，目前只能屈居國內的二線地產商了。按截止2015年的完整財年的營收計算，寶億萊家居飾品，由中國房地產業協會、中國房地產研究會、中國房地產測評中心聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》及“2015中國房地產上市公司100強排行榜，遠洋地產僅排第十。

　　其在2015財年實現營業額人民幣308億元，毛利人民幣63.5億元，凈利潤為人民幣23.8億元；對比排名第一名的萬科2015年營收1956億 同比增三成，實現歸屬于股東的凈利潤181.2億元。營收不到萬科的六分一，凈利潤更是僅有八分一略多。而截止目前的市值，遠洋僅有萬科的十分一（同樣都以港幣計算的總股本），差距不可謂不大！

　　出身央企，又有兩大保險巨頭的資金背書，遠洋地產的發展卻不盡如人意，發生了什么？主要還是跟公司未能跟的上房地產發展與調控的節湊相關，屢屢踏錯節拍。從2007年上市至今，遠洋在地產投資決策方面出招屢屢讓業內人士看不懂，尤其喜歡在市場階段高位時拿地，策略激進。2007年11月，遠洋攜上市之勢，挺進通州。但幾個月后，地產調控大幕拉開，信貸、土地雙重閘門緊閉，令市場不斷下行。2009年12月，遠洋地產以48.3億元的價格拿下北京亦莊新城地王，折合樓面價18000元/平方米，而隨后國務院首提“遏制”房價過快上漲，國土部提高了土地出讓金的繳納門檻。2010年3月經過多輪競拍，遠洋地產終于拿下望京1號地塊，成為望京地王，總價40.6億元，樓面價高達2.8萬每平米（而在望京1號地塊成交僅3天后，保利以不足1.8萬元/平方米的樓面地價拿下了大望京4、5號地。半年后，大望京3號地塊成交單價更是縮水至7695元/平方米。一年后，大望京2號地單價為7760元/平方米。）最長的一波調控又告開始……

　　通州、亦莊、望京三塊地王，隱然成為遠洋之痛。可以這樣說基本都是在高位拿地，然后就迎來一輪調控，完全沒有踏對地產發展的節奏，公司積累了巨大的風險。“只要遠洋開始拿地，我們就知道行情要變差，該謹慎投資了。”一位北京房企高層如此戲言——這背后，隱含著業界對遠洋多年來連續投資失誤的評價。

　　遠洋的轉型從2014年開始，其逐步退出了三四線城市房地產開發，先后剝離了秦皇島的遠洋海世界、杭州遠洋大河宸章及上海遠洋香奈印象等多個毛利相對較低的項目，而逐步聚焦于一二線城市。2015年開始真正邁開了轉型的步伐，過去的一年，寶億萊家居飾品，遠洋的在資本及資產運作方面也是動作頻頻，各大產業轉型全力推進，15年底遠洋億家物業遞交新三板掛牌申請；健康醫療產業“海醫匯”首個醫療診所在京揭幕，16年3月與中國華融簽訂戰略合作框架協議并認購中國華融股份，涉資約53億港元成為中國華融在香港聯交所H股IPO的最大基石投資者；位于北京第三家養老公寓開業 推動養老項目迅速擴張；11月認購首創鉅大（1329.HK）定向增發股份，涉足國內奧特萊斯產業。。。

　　雖然過去的幾年遠洋的業績比較一般，不過目前來看，最差的都已經過去了，公司的轉型方向也基本確定，2016年業績相比15年將有較大提升，根據中金的報告，公司在三、四線城市的去庫存即將結束，預計2016全年銷售額將達500億元左右。由于主要項目位于一二線城市，預計毛利率將小幅提升，預期核心凈利潤在33.6億元左右，對應目前約7倍市盈率并預測17財年將進一步增長。目前的土地儲備也非常優質，根據最新披露的2016年中報土地儲備達到約 20，353，000平方米，其中約 99%位於一、二線城市。

　　土儲優異，背靠兩大保險豪門，加之與華融的戰略合作關系，產業逐步轉型升級，相信相信遠洋未來將會持續發力！

　　但兩大主要的問題仍然不容忽視，首先處于轉型初期，資本開支較大而所投項目未能迅速在賬面上體現利潤，業績增長壓力明顯。