恒大地產2012年報.pdf

EvergrandeRealEstateGroupLimited恒大地產集團有限公司股份代號：3333（於開曼群島註冊成立的有限責任公司）香港金鐘道88號太古廣場一座15011507室恒大地產集團有限公司二零一二年年報C022951核心優勢規模一流品牌一流團隊一流目錄02全國佈局示意圖05董事局及委員會06公司及股東資料07財務概要09主席報告書23管理層討論及分析45董事及行政架構52投資者關係報告56企業公民報告60二零一二年主要榮譽及獎項62二零一二年大事記67企業管治報告78董事局報告89獨立核數師報告167五年財務概要團隊一流222324252627282930313233343536373839404142747576777879808182838485868788899091929394954344454647484950515253545556575859606162636465666768697071727399100101102103130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151152153154155156157158159160161162163113114115116117118119120121122123124125126127128129湖北省武漢恒大華府武漢恒大綠洲武漢恒大城武漢恒大名都武漢恒大御景灣鄂州恒大金碧天下宜昌恒大綠洲襄陽恒大名都四川省成都恒大綠洲成都恒大城成都恒大山水城成都恒大御景半島成都恒大名都成都恒大雅苑成都恒大帝景彭山恒大金碧天下南充恒大綠洲資陽恒大城邛崍恒大翡翠華庭自貢恒大綠洲自貢恒大名都遼寧省瀋陽恒大綠洲瀋陽恒大城瀋陽恒大名都瀋陽恒大華府瀋陽恒大江灣瀋陽恒大雅苑瀋陽恒大翡翠華庭遼陽恒大綠洲鞍山恒大綠洲鞍山恒大名都營口恒大綠洲營口恒大城營口恒大江灣盤錦恒大華府撫順恒大華府撫順恒大廣場本溪恒大綠洲葫蘆島恒大御景灣陝西省西安恒大綠洲西安恒大城西安恒大御景漢中恒大城寶雞項目楊淩恒大城江蘇省南京恒大金碧天下南京恒大綠洲恒大海上威尼斯丹陽恒大名都丹陽恒大城鎮江恒大綠洲句容恒大雅苑淮安恒大名都宿遷恒大華府宿遷恒大綠洲連雲港恒大城連雲港恒大名都鹽城恒大名都無錫恒大城無錫恒大綠洲常州恒大翡翠華庭雲南省昆明恒大金碧天下昆明恒大雅苑曲靖恒大名都山西省太原恒大綠洲太原恒大名都太原恒大山水城太原恒大華府運城恒大綠洲運城恒大名都呂梁恒大御景大同恒大綠洲臨汾恒大華府內蒙古自治區包頭恒大華府包頭恒大名都呼和浩特恒大雅苑烏蘭浩特恒大綠洲烏海恒大綠洲貴州省貴陽恒大城貴陽恒大名都貴陽恒大雅苑遵義恒大城凱里恒大城安徽省合肥恒大城合肥恒大帝景銅陵恒大綠洲蕪湖恒大華府淮北恒大名都淮北恒大雅苑淮南恒大綠洲亳州恒大城安慶恒大綠洲六安恒大御景灣蚌埠恒大御景灣馬鞍山恒大御景灣湖南省長沙恒大華府長沙恒大名都長沙恒大城長沙恒大綠洲長沙恒大雅苑瀏陽恒大華府長沙恒大翡翠華庭長沙恒大御景灣郴州恒大華府株洲恒大名都岳陽恒大名都衡陽恒大綠洲廣西壯族自治區南寧恒大綠洲欽州恒大綠洲北海恒大御景半島北海恒大名都桂林恒大廣場防城港恒大御景灣河南省鄭州恒大綠洲鄭州恒大名都洛陽恒大綠洲信陽恒大名都舞鋼恒大華府安陽恒大綠洲新鄉恒大雅苑新鄉恒大金碧天下許昌恒大綠洲江西省南昌恒大城南昌恒大綠洲南昌恒大名都景德鎮恒大名都新余恒大雅苑新余恒大城鷹潭恒大綠洲河北省石家莊恒大城石家莊恒大雅苑石家莊恒大綠洲石家莊恒大名都石家莊恒大御景半島鹿泉恒大金碧天下秦皇島恒大城滄州恒大城保定恒大國際溫泉旅遊城邢臺恒大城邢臺恒大帝景邯鄲恒大名都海南省海口文化旅遊城海南海口灣項目儋州恒大名都儋州恒大金碧天下海南恒大御景灣山東省濟南恒大名都濟南恒大綠洲濟南恒大城濟南恒大雅苑濟南CBD項目濟南恒大帝景萊蕪恒大金碧天下濰坊恒大名都東營恒大黃河生態城東營恒大棕櫚島泰安恒大城臨沂恒大華府臨沂恒大綠洲濟寧恒大名都濰坊恒大翡翠華庭上海市上海恒大華府吉林省長春恒大綠洲長春恒大城長春恒大中心長春恒大御景長春恒大翡翠華庭長春恒大名都吉林恒大華府松原恒大御景灣甘肅省蘭州恒大城蘭州恒大綠洲蘭州恒大都市廣場蘭州恒大山水城武威恒大綠洲寧夏回族自治區銀川恒大名都石嘴山恒大綠洲吳忠恒大名都浙江省嘉興恒大綠洲海鹽恒大御景平湖恒大名都寧波恒大帝景寧波恒大山水城黑龍江省哈爾濱恒大綠洲哈爾濱恒大名都哈爾濱恒大城大慶恒大綠洲牡丹江恒大綠洲牡丹江恒大翡翠華庭齊齊哈爾恒大翡翠華庭齊齊哈爾恒大名都青海省西寧恒大名都新疆維吾爾族自治區五家渠恒大金碧天下伊寧恒大雅苑伊寧恒大綠洲廣東省廣州第二金碧花園廣州第三金碧花園廣東恒大山水城廣州珠江新城項目廣東恒大御景半島廣東恒大御景灣佛山恒大名都深圳蔡屋圍項目東莞恒大帝景東莞恒大雅苑東莞恒大華府東莞恒大御景中山恒大綠洲清遠恒大金碧天下清遠恒大銀湖城雲浮恒大城韶關恒大城陽江恒大御景灣恩平恒大泉都潮州酒店項目潮州恒大城重慶市重慶恒大城重慶恒大綠洲重慶恒大名都重慶恒大雅苑重慶恒大金碧天下重慶恒大帝景永川恒大翡翠華庭涪陵恒大山水城天津市天津恒大綠洲天津恒大山水城天津恒大金碧天下天津恒大名都天津恒大御景半島123456789101112131415161718192021969798176177178179180181182183184185186187188189190191192193194195164165166167168169170171172173174175197198199200201202203204213214215216217218219220221222223224225226227228229205206207208209210211212196104105106107108109110111112222324252627282930313233343536373839404142747576777879808182838485868788899091929394954344454647484950515253545556575859606162636465666768697071727399100101102103130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151152153154155156157158159160161162163113114115116117118119120121122123124125126127128129湖北省武漢恒大華府武漢恒大綠洲武漢恒大城武漢恒大名都武漢恒大御景灣鄂州恒大金碧天下宜昌恒大綠洲襄陽恒大名都四川省成都恒大綠洲成都恒大城成都恒大山水城成都恒大御景半島成都恒大名都成都恒大雅苑成都恒大帝景彭山恒大金碧天下南充恒大綠洲資陽恒大城邛崍恒大翡翠華庭自貢恒大綠洲自貢恒大名都遼寧省瀋陽恒大綠洲瀋陽恒大城瀋陽恒大名都瀋陽恒大華府瀋陽恒大江灣瀋陽恒大雅苑瀋陽恒大翡翠華庭遼陽恒大綠洲鞍山恒大綠洲鞍山恒大名都營口恒大綠洲營口恒大城營口恒大江灣盤錦恒大華府撫順恒大華府撫順恒大廣場本溪恒大綠洲葫蘆島恒大御景灣陝西省西安恒大綠洲西安恒大城西安恒大御景漢中恒大城寶雞項目楊淩恒大城江蘇省南京恒大金碧天下南京恒大綠洲恒大海上威尼斯丹陽恒大名都丹陽恒大城鎮江恒大綠洲句容恒大雅苑淮安恒大名都宿遷恒大華府宿遷恒大綠洲連雲港恒大城連雲港恒大名都鹽城恒大名都無錫恒大城無錫恒大綠洲常州恒大翡翠華庭雲南省昆明恒大金碧天下昆明恒大雅苑曲靖恒大名都山西省太原恒大綠洲太原恒大名都太原恒大山水城太原恒大華府運城恒大綠洲運城恒大名都呂梁恒大御景大同恒大綠洲臨汾恒大華府內蒙古自治區包頭恒大華府包頭恒大名都呼和浩特恒大雅苑烏蘭浩特恒大綠洲烏海恒大綠洲貴州省貴陽恒大城貴陽恒大名都貴陽恒大雅苑遵義恒大城凱里恒大城安徽省合肥恒大城合肥恒大帝景銅陵恒大綠洲蕪湖恒大華府淮北恒大名都淮北恒大雅苑淮南恒大綠洲亳州恒大城安慶恒大綠洲六安恒大御景灣蚌埠恒大御景灣馬鞍山恒大御景灣湖南省長沙恒大華府長沙恒大名都長沙恒大城長沙恒大綠洲長沙恒大雅苑瀏陽恒大華府長沙恒大翡翠華庭長沙恒大御景灣郴州恒大華府株洲恒大名都岳陽恒大名都衡陽恒大綠洲廣西壯族自治區南寧恒大綠洲欽州恒大綠洲北海恒大御景半島北海恒大名都桂林恒大廣場防城港恒大御景灣河南省鄭州恒大綠洲鄭州恒大名都洛陽恒大綠洲信陽恒大名都舞鋼恒大華府安陽恒大綠洲新鄉恒大雅苑新鄉恒大金碧天下許昌恒大綠洲江西省南昌恒大城南昌恒大綠洲南昌恒大名都景德鎮恒大名都新余恒大雅苑新余恒大城鷹潭恒大綠洲河北省石家莊恒大城石家莊恒大雅苑石家莊恒大綠洲石家莊恒大名都石家莊恒大御景半島鹿泉恒大金碧天下秦皇島恒大城滄州恒大城保定恒大國際溫泉旅遊城邢臺恒大城邢臺恒大帝景邯鄲恒大名都海南省海口文化旅遊城海南海口灣項目儋州恒大名都儋州恒大金碧天下海南恒大御景灣山東省濟南恒大名都濟南恒大綠洲濟南恒大城濟南恒大雅苑濟南CBD項目濟南恒大帝景萊蕪恒大金碧天下濰坊恒大名都東營恒大黃河生態城東營恒大棕櫚島泰安恒大城臨沂恒大華府臨沂恒大綠洲濟寧恒大名都濰坊恒大翡翠華庭上海市上海恒大華府吉林省長春恒大綠洲長春恒大城長春恒大中心長春恒大御景長春恒大翡翠華庭長春恒大名都吉林恒大華府松原恒大御景灣甘肅省蘭州恒大城蘭州恒大綠洲蘭州恒大都市廣場蘭州恒大山水城武威恒大綠洲寧夏回族自治區銀川恒大名都石嘴山恒大綠洲吳忠恒大名都浙江省嘉興恒大綠洲海鹽恒大御景平湖恒大名都寧波恒大帝景寧波恒大山水城黑龍江省哈爾濱恒大綠洲哈爾濱恒大名都哈爾濱恒大城大慶恒大綠洲牡丹江恒大綠洲牡丹江恒大翡翠華庭齊齊哈爾恒大翡翠華庭齊齊哈爾恒大名都青海省西寧恒大名都新疆維吾爾族自治區五家渠恒大金碧天下伊寧恒大雅苑伊寧恒大綠洲廣東省廣州第二金碧花園廣州第三金碧花園廣東恒大山水城廣州珠江新城項目廣東恒大御景半島廣東恒大御景灣佛山恒大名都深圳蔡屋圍項目東莞恒大帝景東莞恒大雅苑東莞恒大華府東莞恒大御景中山恒大綠洲清遠恒大金碧天下清遠恒大銀湖城雲浮恒大城韶關恒大城陽江恒大御景灣恩平恒大泉都潮州酒店項目潮州恒大城重慶市重慶恒大城重慶恒大綠洲重慶恒大名都重慶恒大雅苑重慶恒大金碧天下重慶恒大帝景永川恒大翡翠華庭涪陵恒大山水城天津市天津恒大綠洲天津恒大山水城天津恒大金碧天下天津恒大名都天津恒大御景半島12345678910111213141516171819202196979817617717817918018118218318418518618718818919019119219319419516416516616716816917017117217317417519719819920020120220320421321421521621721821922022122222322422522622722822920520620720820921021121219610410510610710810911011111204恒大地產集團有限公司05董事局及委員會二零一二年年報董事局主席許家印執行董事夏海鈞（副主席、行政總裁）李鋼（副主席、常務副總裁）徐文賴立新謝惠華獨立非執行董事周承炎何琦謝紅希審核委員會周承炎（主席）何琦謝紅希薪酬委員會何琦（主席）許家印謝紅希提名委員會許家印（主席）何琦周承炎授權代表許家印方家俊06公司及股東資料恒大地產集團有限公司總辦事處中國廣東省廣州市黃埔大道西78號恒大中心43樓郵編510620香港營業地點香港金鐘道88號太古廣場一座1501–1507室網址公司秘書方家俊香港律師核數師羅兵咸永道會計師事務所主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司渤海銀行中信銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司國家開發銀行中國光大銀行股份有限公司民生銀行股份有限公司廣州農村商業銀行華夏銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行上海浦東發展銀行股份有限公司股東資料上市資料本公司股份（「股份」）在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市本公司債券在新加坡證券交易所有限公司（「新交所」）上市證券代號股份聯交所：3333債券人民幣55.5億元美元結算於2014年到期的7.50厘優先票據通用號碼：057638222ISIN:XS0576382229人民幣37.0億元美元結算於2016年到期的9.25厘優先票據通用號碼：057638249ISIN:XS057638249213.5億美元13.00厘於2015年到期的優先票據CUSIP:300151AA5/G3225AAAI通用號碼：048317278/048284361ISIN:US300151AA58/USG3225AAA19投資者關係如有查詢，請聯絡：投資者關係部電郵：evergrandeIR@evergrande.com電話：(852)22879218/22879207財務日程表全年業績公佈：2013年3月26日暫停辦理過戶登記以決定出席股東週年大會資格：2013年6月4日至2013年6月6日股東週年大會：2013年6月6日07財務概要二零一二年年報資產負債表概要於12月31日2012年2011年變動幅度（重列）現金總額（含現金及現金等值物以及受限制現金）（人民幣十億元）25.1928.20–10.7%資產總值（人民幣十億元）238.99179.0233.5%計入流動負債的借款（人民幣十億元）19.0310.2386.0%計入非流動負債的借款（人民幣十億元）41.2441.50–0.6%本公司股東應佔資本及儲備（人民幣十億元）38.2631.9619.7%淨借款1權益總額84.2%67.5%16.7個百分點1淨借款相當於經扣除現金及現金等值物以及受限制現金後的借款總額。08恒大地產集團有限公司財務概要（續）收益表概要截至12月31日止年度2012年2011年變動幅度（重列）收入（人民幣十億元）65.2661.925.4%本公司股東應佔利潤（人民幣十億元）9.1711.32–18.9%每股基本盈利（人民幣）0.610.76–19.7%主席報告書主席報告書10主席報告書恒大地產集團有限公司各位股東：本人欣然提呈恒大地產集團有限公司（「恒大」或「本公司」），連同其子公司（「本集團」）截至2012年12月31日止年度之業績。集團全年營業額及毛利分別為人民幣652.6億元及人民幣182.1億元，淨利潤為人民幣91.8億元。股東應佔利潤為人民幣91.7億元，集團每股盈利人民幣0.61元。許家印主席11二零一二年年報主席報告書（續）業務回顧2012年，歷經調控洗禮的中國房地產市場繼續砥礪前行，並呈現出跌宕起伏、先抑後揚的發展軌跡，總體走勢與集團2011年底的基本預期如出一轍。上半年，市場延續了2011年底以來的深幅調整，全國住宅銷售面積同比下降11.2%，銷售額同比下降6.5%1；下半年以來，由於環球經濟減速、中國通脹持續回落，中國人民銀行隨之啟動降息工具以提振宏觀經濟，力求實現中央政府「穩增長」目標，加之房地產市場價格逐步調整到位，剛性需求迅速轉化為實際成交，房地產市場得以漸趨回穩，全年住宅銷售面積同比上升2.0%，銷售額同比上升10.9%，銷售均價則同比上升8.7%2。2012年，在剛性需求主導的態勢下，區域市場、產品結構、房企之間均呈現明顯分化。突出表現為一二線市場成交快速反彈、144平方米以下自住型產品廣受追捧，各大房地產開發商更普遍受益於去庫存戰略，令行業集中度更加提升，大型房地產開發商在土地儲備、財務資源、銷售額等各環節的優勢更趨明顯。2012年全國房地產開發商TOP10銷售額市場份額達到12.46%，同比上升2.77個百分點，較2011年升幅大幅提升了2.47個百分點3。憑藉對中央政府政策意圖的深刻理解和對市場趨勢的前瞻預測，集團積極捕捉市場機遇、夯實業務基礎，實現各項業務穩健運營。年內，集團完成合約銷售額人民幣923.2億元，按年增長14.8%；合約銷售面積1,548.5萬平方米，位列中國第一4，銷售面積按年增長26.9%；實現營業額人民幣652.6億元，其中房地產開發分部營業額人民幣635.1億元，按年增長5.0%；2012末現金總額（包括現金及現金等值物以及受限制現金）為人民幣251.9億元；權益土地儲備建築面積1.40億平方米，平均成本人民幣724元平方米；年末在建工程面積約3,898萬平方米。1資料來源：國家統計局《2012年1–6月份全國房地產開發和銷售情況》2資料來源：國家統計局《2012年全國房地產開發和銷售情況》3資料來源：克而瑞信息集團、中國房地產測評中心4資料來源：克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心共同發佈的《2012年中國房企住宅銷售TOP50》排行榜12恒大地產集團有限公司主席報告書（續）土地儲備適度補充優質土地儲備，土地儲備面積同比淨增長2.4%，以維持消耗與補充平衡。年內，集團基於全年竣工目標及上半年土地市場出現的機遇，新增項目47個，其中二線城市項目13個，三線城市項目34個。在全年竣工1,373.9萬平方米建築面積的情況下，集團2012年底土地儲備面積1.40億平方米，較2011年淨增長334.1萬平方米，增幅為2.4%。集團全年新購土地儲備分佈於長沙、濟南、瀋陽、貴陽、寧波、無錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市，新購土地儲備成本約1,151元平方米。新購土地主要集中於上半年，新增項目34個，下半年集團僅新增13個新項目。於2012年12月31日，集團在全國122個城市擁有項目229個，其中一線城市項目6個，二線城市項目93個，三線城市項目130個；土地儲備平均成本約人民幣724元平方米。成本低廉的土地儲備、廣闊的城市佈局，令集團的戰略縱深更加擴大，規模優勢更加明顯，持續發展能力和抗風險能力更加提升。於2012年12月31日，集團土地儲備成本共計人民幣1,267.1億元，已付人民幣923.3億元，未付人民幣343.8億元，其中計劃於2013年上半年支付人民幣79.5億元，2013年下半年支付人民幣84.1億元，於2014年內支付人民幣119.8億元，2015年及以後支付的為人民幣60.4億元。13二零一二年年報主席報告書（續）合約銷售合約銷售額再度刷新歷史記錄，銷售面積繼續保持中國第一。2012年一季度，鑒於極度低迷的市況，集團推貨量相對較少；自二季度以來，集團加大在售項目推貨和新項目開盤力度，發揮高性價比的產品優勢、堅持貫徹去庫存策略，提前1個月超越全年800億元的合約銷售目標，全年實現合約銷售額人民幣923.2億元，較2011年同比增長14.8%，完成年度目標的115.4%；合約銷售面積1,548.5萬平方米，較2011年同比增長26.9%。集團合約銷售額的99.2%來自於長沙、重慶、太原、成都、武漢、瀋陽等二三線城市，其中二線城市銷售額佔比為44.8%，三線城市銷售額佔比為54.4%。全年在剛性需求主導的市場下，集團繼續堅持「民生地產」理念，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，以契合市場需求的產品深耕二三線城市。集團開發的144平方米以下普通住宅佔供應總量的76.0%以上，所推售的產品也以滿足自住需求的中小面積單位為主打。2012年全國商品房銷售總額人民幣64,456億元5，按此口徑計算，集團2012年在全國的市場佔有率約為1.43%，同比上升近0.1個百分點，顯示集團面向民生的自住型產品始終受到市場追捧。集團年內新開盤58個項目，分佈於瀋陽、成都、重慶、濟南、天津、石家莊、長沙、鎮江、佛山等52個二三線城市；在售項目累計達到179個，共分佈於104個城市，其中二線及三線城市項目分別為83個及94個。於2012年12月31日，集團尚有未開盤項目50個左右，大多計劃於2013年內推出，將為我們進一步達到優異銷售業績提供充足貨源。5數據來源：國家統計局14恒大地產集團有限公司主席報告書（續）房地產開發全年新開工面積1,605萬平方米，全年竣工面積1,373.9萬平方米，年末在建工程面積3,898萬平方米；在低迷的市況下，竣工及交樓面積均實現增長，建設規模與銷售節奏匹配合理。集團貫徹精品化快速開發模式，同時依據工程進度及可售貨量情況，對新開工建設規模進行統籌調控，新開工面積較2011年的2,389萬平方米減少784萬平方米至2012年的1,605萬平方米，減少幅度約為32.8%；而年底在建工程面積為3,898萬平方米，同比則略有增長，足以保證充足可售貨資源及未來持續增長的需要。在對開發規模集約管理的同時，集團進一步優化標準化開發模式，全年完成標準化設計規範綱要50部；同步亦實施產品升級戰略，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，在總結過往成功經驗基礎上研發出多款符合市場要求的全新平面及戶型，並與之搭配不同的立面風格，以迎合終端用戶需求時代的市場需求。於2012年12月31日，集團在建項目186個，其中已取得預售證的項目179個，在建可售面積為981.7萬平方米。董事局認為，集團堅持開發節奏和銷售節奏相匹配策略，保有業內領先的開發建設規模和可售面積，足以滿足下階段合約銷售增長及交樓。2012年，集團竣工面積分佈於125個項目，累計134個項目實現交樓，交樓金額635.1億元，同比上升5.0%；交樓面積1,063.5萬平方米，同比上升12.3%。集團歷年累計的竣工銷售率超過88%。15二零一二年年報主席報告書（續）精品標準化精品標準化產業鏈日臻完善，展現出強大的成本控制能力。2012年，人工、建材價格顯著上升，一定程度上對集團毛利率構成擠壓。在此期間，集團透過覆蓋房地產開發全流程的戰略聯盟，憑藉龐大的在建工程面積及垂直一體化的採購模式，在與戰略夥伴實現雙贏的同時，有效抵禦建材成本上升壓力。2012年，集團進一步深化集中採購供應管理，首次開拓供應商自薦網上平臺，新增戰略合作夥伴39家，淘汰18家，同時建立起供應商質量體系評估管理機制，確定了以駐廠檢查為主的質檢新模式，全年材料質量整體合格率達97.02%。2012年集團全年採購材料供應約46億元，採購成本較上一年度整體下降3.6%。預計2013年全年，在採購規模略微增長的情況下，裝修建材採購成本同比將保持在相對穩定的水平。董事局確信，面臨建造成本上升的普遍不利情況，集團已經採取適當措施加以應對，特別是自2008年以來逐年下降的裝修材料價格，標誌集團著力建設的戰略聯盟逐漸進入收穫期，寶億萊家居飾品，這有助於最大程度降低成本上升對毛利率的影響，為廣大股東貢獻價值。16恒大地產集團有限公司主席報告書（續）財務資金繼續奉行「現金為王」的穩健財務政策，以多種方式降低淨負債水平，以審慎策略維持充裕資金流量、保證資金安全。上半年，受房地產市場低迷影響，集團現金回款速度相對減慢；二季度以來，集團實施去庫存戰略、加強預售款回收，以及土地、建築等各項開支的審慎控制。儘管全年已支付土地款284億元、工程款385億元，於2012年12月31日的淨負債率（淨借款6對權益總額）水平較2012年中期顯著下降11.9%。同時，集團厲行的嚴格費用控制也收效顯著：儘管經營規模顯著擴大，49家地區公司業務費同比下降21.6%，集團辦公費同比下降24.9%，差旅費同比下降42.3%。於2012年12月31日，集團現金總額（包括現金及現金等值物以及受限制現金）仍然維持在人民幣251.9億元的理想水平。全年新增銀行貸款人民幣262.5億元，於2012年12月31日的未使用銀行授信額度達到人民幣363.7億元，可使用資金合計人民幣615.6億元。於2013年1月，為進一步降低淨負債率及財務成本，本公司進行配售，由集團以每股4.35港元的價格配售10億股新股，佔已發行股本約6.7%及認購擴大後已發行股本約6.2%。集團計劃將所得款項淨額約43.5億港元用作償還債務及一般營運資金。董事局認為，此項財務安排不僅有助於籌集資金，更將顯著降低集團淨負債率至69.8%，為進一步降低負債率，集團決定暫不宣派2012年度的股息。6淨借款相等於借款總額扣除現金及現金等值物以及受限制現金17二零一二年年報主席報告書（續）企業公民責任與榮譽集團把社會責任融入戰略，持續支持民生、體育、環保等慈善公益事業。成立16年來，集團不僅累計為逾300,000戶家庭提供了高性價比的住宅產品，還累計為慈善公益認捐近21億元。2012年，在「廣東扶貧濟困日」活動上，集團認捐3.5億元，分十年支付用於支持扶貧濟困事業。集團亦創新慈善團體合作方式，設立專項扶貧濟困基金；此外，為促進城市建設和維護城市生態平衡，集團又捐資600萬元建設郴州市南嶺植物園。集團始終踐行綠色地產理念，堅持全精裝交付，減低二次裝修的環境污染；同時依靠標準化運營與上下游產業鏈戰略夥伴共同發力，從項目設計到施工率先使用Low-E節能玻璃、LED照明設備等先進技術，不斷致力建設低碳、綠色精品。2012年，集團連續第9年位列中國房地產TOP10研究組發佈的「中國房地產企業十強」；連續第7年榮膺「中國地產品牌價值TOP10」，蟬聯中國房企第一；連續第4年被中國主流媒體評為「中國藍籌地產」、社會責任評選之「最佳企業獎」。上述多項殊榮，體現了社會各界對集團在社會責任、內部管理與品牌建設等方面成就的高度認可。18恒大地產集團有限公司主席報告書（續）業務展望董事局認為，2013年房地產宏觀調控政策雖仍將延續，但十八大以後經濟轉型、新型城鎮化、「收入倍增」計劃已成為中國社會的廣泛共識，亦將成為房地產市場的新亮點。同時隨著調控政策落實到位、行業庫存逐步消化，以及中國利率市場化改革進入實施階段，「大者恒大」的行業演進路徑已經清晰可尋，而這將在很大程度上決定中國房地產行業的深遠未來。董事局將上述基本展望與集團「深化管理、穩定增長」的第六個「三年計劃」相結合，將「大發展、大戰略、大智慧、大勝利」作為2013年的主基調，大力實施產品升級戰略，在擴大市場份額和銷售規模基礎上不斷優化各項財務指標、強化持續盈利能力，實現高質量的協調發展。為貫徹公司穩健經營、穩定增長的經營思想，集團未來五年計劃：年均合約銷售額增長20%–30%；年均利潤增長20%–30%；年均土地儲備增長10%以內；淨負債率平均控制在60%以下；全力發展住宅事業，不再投入任何其他新的非主業。19二零一二年年報主席報告書（續）土地儲備集團將開展股權合作的模式獲取土地，以提升資本利用效率，同時憑藉已具備的規模及品牌優勢，努力爭取更加優惠的方式取得優質項目。集團仍將堅持「消耗多少，補充多少」的原則，未來則將更加注重二、三線城市項目數量的均衡，注重對二線城市已消耗土地儲備的補充；同時更加注重獲取城市中心區優質項目，新購土地將更為審慎，對城市類別、地塊區位、規劃條件及付款條件要求更加嚴格，以進一步提高項目溢價水平、提升集團整體盈利能力。項目開發集團將面向剛需市場，加大成本控制力度、大力實施產品升級戰略，深化精品標準化建設。在多年的實踐經驗基礎上，集團已就裝修材料、施工工藝、設計造型、成本控制等方面進行系統研發，2013年將在旗下項目全面推行新裝修標準，全面採用新材料、新工藝，達到縮短工期、提升質量、節約成本的目的；在戶型設計及優化方面，已與國內最大的設計院深圳市建築設計研究總院有限公司訂立戰略合作協議，進一步確保產品高性價比的領先優勢。為確保實現全年經營計劃，集團2013年新開工規模、在建面積預計將有所增長；在項目管理上將全面提升信息化水平，著力推進集團核心業務系統ERP(EnterpriseResourcesPlanning)中有關項目管理、合同管理及採購與供應鏈管理系統的整合與優化，同時全面建立施工現場視頻監控系統，以強化集中管控、提高效率與分析決策能力。20恒大地產集團有限公司主席報告書（續）合約銷售集團將從年初起即保持強勁銷售力度，按月制定更加積極的內部銷售目標，並隨時根據市況回顧及調整具體銷售政策，確保全年合約銷售額強勁增長。2013年合約銷售目標為人民幣1,000億元。鑒於目前全行業庫存仍在高位運行、潛在供應量持續大於銷售面積的現實情況，集團將實施更為審慎及合理的銷售策略，在追求銷售速度的基礎上兼顧開發規模與銷售節奏的匹配、兼顧銷售規模與利潤的平衡。在產品推售上，將繼續以二三線城市中小面積自住型產品為主，輔以較大面積單位為補充，滿足對較為優質及旅遊度假型等需求。2013年集團總推貨面積將較2012年保持30%以上的增長，現計劃於2013年新開盤項目50個左右，主要分佈在二三線城市，計劃年底在售項目達到230個左右，二三線城市在售項目數量之比力求維持相對平衡，而可售貨量將保持充足，以滿足強勁需求。鑒於集團多年在房地產領域的豐富經驗、產品的高性價比優勢，以及全體員工強大的執行力，董事局對完成2013年的銷售計劃充滿信心。深化管理面對更加紛繁複雜的市場形勢和日益激烈的競爭態勢，集團著眼長期可持續發展，提出進一步強化集團化緊密型管理模式，達致提升質量、降低成本的既定目標，實現持續穩健和高質量的均衡發展。21二零一二年年報主席報告書（續）在嚴緊管理基礎上，集團將厲行開源節流，檢視開發中的各個流程，重點控制開發報建成本和工程預決算管理，繼續擴大戰略合作聯盟，堅持集中採購、集中招投標，抵禦材料設備成本上漲壓力；在推行標準化設計規範的實踐基礎上，組織力量加以研討優化，從源頭上控制工程成本。集團將進一步採用信息化手段提高管理決策及運營效率，寶億萊家居飾品，優化整合現有的財務系統、材料供應鏈、項目管理，以及園林、酒店等12大業務運營系統，升級EMS、KM以及合同管理、人力資源、商業管理系統。集團寄望透過該計劃的組織實施，收到「可知、可控、可預測」的管控效果，使精細化管理達到新的高度。財務資金集團將繼續維持穩健財務政策，進一步加大銷售及回款力度，著力開展股權合作模式，同時嚴格控制成本和各項費用，努力降低負債率、優化各項財務指標。2013年，在抓住機遇擴大銷售規模的同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，集團將繼續加強銷售款回收，確保充足現金流。除進行股份配售降低淨負債率外，集團還將繼續鞏固境內固有渠道，著力開拓股權合作模式、銀團貸款、雙邊貸款等境外融資途徑，透過多元方式優化借款結構、幣種結構、期限結構和信用結構，以降低資金成本、進一步提高資金運作效率。集團亦將合理控制土地、建築等重大開支，進一步加緊對各業務單位的成本費用考核管理，繼續推行業務部門成本費用與經營業績、薪酬獎勵掛鈎的考核機制。22恒大地產集團有限公司主席報告書（續）審閱綜合財務資料本公司審核委員會由全體獨立非執行董事周承炎先生、何琦先生及謝紅希女士組成。審核委員會協助董事局就本集團財務報表之完整、準確及公正以及本集團經營業務及內部監控的效率及成效提供獨立審閱。審核委員會已審閱本集團截至2012年12月31日止年度的全年業績。在聯交所網站刊發資料本年報將在聯交所網站及本公司網站()刊發，並將向本公司股東寄發。致謝本公司業務的穩步發展，一直得到所有股東、投資者、商業夥伴的信任和支持，以及全體員工的盡忠職守，本人謹代表董事局表示衷心致謝。主席許家印香港，2013年3月26日管理層討論及分析管理層討論及分析24恒大地產集團有限公司2012年，集團營業額為人民幣652.6億元，同比增長5.4%；股東應佔溢利為人民幣91.7億元，每股基本盈利人民幣0.61元。集團於2012年12月31日之股東應佔權益總額為人民幣382.6億元，同比增長19.7%；資產總值為人民幣2,389.9億元，同比增長33.5%。整體表現管理層討論及分析25二零一二年年報管理層討論及分析（續）收入年內，集團營業額為人民幣652.6億元，同比增長5.4%。其中，房地產業務收入為人民幣635.1億元，同比增長5.0%；物業管理收入人民幣5.1億元，較上年增長10.9%；物業投資收入人民幣9,900萬元，較上年增長18.0%；工程建設、酒店營運及其他房地產開發相關業務收入人民幣11.4億元，較上年增長2.4億元。毛利集團的毛利為人民幣182.1億元，較上年減少11.6%，而毛利率為27.9%，較上年減少約5.4個百分點，主要是因為本年三線城市項目交付比例上升，而且我們在本年第三季度進行部分現貨促銷活動，使交付均價較上年下降。銷售及營銷成本年內，集團銷售及營銷成本由2011年的人民幣27.2億元增長至人民幣30.2億元，主要是由於在售項目增多、規模增大，相應增加了全國性營銷及品牌宣傳活動。行政費用年內，集團的行政費用由2011年的人民幣21.6億元增長4.4億元至人民幣26.0億元，主要是由於我們持續擴充全國性業務，因管理更多尚未交付的新項目的成本相對上升，以及僱員人數及薪酬水平都有相應提高。但行政費用的增速放緩，集團自從本年起嚴格控制費用，招待費、差旅費等費用下降明顯，部分抵銷了員工成本等費用上升的影響。26恒大地產集團有限公司管理層討論及分析（續）財務回顧借款於2012年12月31日，集團的借款為人民幣602.7億元，還款期如下：2012年12月31日佔借款總額比例2011年12月31日佔借款總額比例（人民幣十億元）（人民幣十億元）一年以內19.0331.6%10.2319.8%一至兩年20.1333.4%13.4125.9%兩至五年20.4133.9%27.2452.7%五年以上0.701.1%0.851.6%60.27100%51.73100%於2012年12月31日，人民幣267.0億元的借貸按浮動利率計息，餘下人民幣335.7億元則按固定利率計息。上述借貸以物業及設備、投資物業、開發中物業、持作出售竣工物業、本集團存放於銀行的現金及本集團若干子公司的股份作抵押，平均實際年利率為10.05%（2011年：8.81%）。外匯風險本集團主要以人民幣經營業務。除以外幣計值的銀行存款及以美元計值的優先票據外，本集團並無因匯率波動而直接影響的任何重大風險。本集團並沒有訂立任何重大遠期外匯合約對沖其外匯風險。流動資金於2012年12月31日，本集團的現金及現金等值物與受限制現金總額為人民幣251.9億元。本集團於2012年12月31日亦有未使用的銀行融資額度人民幣363.7億元。充裕的營運資金為集團尋找最佳商機和快速拓展提供了強大的財力支持。27二零一二年年報管理層討論及分析（續）財務槓桿於2012年12月31日，集團的淨負債率（淨借貸1對股東權益總額比率）為84.2%（2011年12月31日：67.5%），較2012年6月30日的96.1%，下降11.9個百分點。2012年上半年因受第一季度合約銷售額較低、現金回款速度慢的影響，負債率上升到較高水年。2012年下半年，我們致力於加快現金回籠，控制購地節奏，凈負債率水平有效下降。將淨負債率整體控制在60%以下是集團在未來五年的重點計劃之一。或然負債於2012年12月31日，集團為物業單位若干買家安排銀行融資，並就該等買家的還款責任約人民幣562.7億元提供擔保。集團過往並未因上述擔保蒙受重大損失，主要由於有關擔保只作為物業買家在辦妥按揭抵押登記前的過渡性安排，且有關擔保經由物業產權抵押，並在按揭抵押登記完成後予以解除。基於上述原因，董事局會認為，買家拖欠的可能性甚微，故按公平值計量的財務擔保微不足道。1淨借貸相當於經扣除現金及現金等值物及受限制現金後的總借貸28恒大地產集團有限公司管理層討論及分析（續）土地儲備於2012年12月31日，集團的土地儲備總建築面積約1.40億平方米，分佈於中國122個城市，現有項目229個，土地儲備平均土地成本724元平方米。下表載列集團土地儲備地區分佈情況。集團土地儲備分佈表序號省份項目數佔地面積規劃建築面積土地儲備面積佔比（千平方米）（千平方米）（千平方米）1遼寧省184,84117,60814,40110.3%2江蘇省167,55714,93513,3249.5%3廣東省2110,33417,19513,2749.5%4山東省154,81613,06211,5848.3%5河北省125,92612,08910,2417.3%6四川省136,07011,4548,6456.2%7河南省92,8858,7907,3725.3%8安徽省122,9848,3096,5964.7%9甘肅省51,9674,6544,6543.3%10山西省92,0836,0514,3303.1%11湖南省122,1937,1854,2323.0%12湖北省83,6236,5004,2213.0%13江西省73,3775,5714,1923.0%14重慶市82,6506,5823,4182.4%15黑龍江省81,2993,3083,2602.3%16貴州省51,2513,7373,1432.2%17吉林省81,2683,5363,0552.2%18廣西壯族自治區61,2693,2683,0042.1%19新疆維吾爾族自治區32,4122,9312,8672.0%20天津市53,3613,4442,5281.8%21海南省51,7462,8532,4721.8%22內蒙古自治區51,0752,7992,2261.6%23陝西省68953,0742,0731.5%24浙江省56201,8561,7591.3%25雲南省31,2162,4581,5451.1%26寧夏回族自治區34681,3181,2840.9%27青海省11383463460.2%28上海市1301371370.1%合計22978,354175,050140,183100.0%2012年，集團新進入19個城市，項目數量淨增加42個；土地儲備建築面積淨增加334.1萬平方米，增幅為2.4%。集團土地儲備分佈示意圖22123456789101112131415161718192021232425262728遼寧省甘肅省吉林省河北省江西省海南省雲南省廣東省湖南省新疆維吾爾族自治區河南省黑龍江省陝西省青海省江蘇省山西省廣西壯族自治區四川省重慶市內蒙古自治區寧夏回族自治區山東省湖北省天津市安徽省貴州省浙江省上海市1234567891011121314151617181920212223242526272810.3%3.3%2.2%7.3%3.0%1.8%1.1%9.5%3.0%2.0%5.3%2.3%1.5%0.2%9.5%3.1%2.1%6.2%2.4%1.6%0.9%8.3%3.0%1.8%4.7%2.2%1.3%0.1%29二零一二年年報管理層討論及分析（續）2012年全年，集團新增項目47個，新增土地儲備面積2,600.4萬平方米，新增土地款300.6億元，新增土地儲備平均成本約人民幣1,151元平方米。新增項目分佈於37個城市，其中一線城市1個（佔比2.7%），二線城市8個（佔比21.6%），三線城市28個（佔比75.7%）。2012年集團新增土地儲備表序號城市項目名稱佔地面積總建築面積土地儲備面積（千平方米）（千平方米）（千平方米）1廣州廣州珠江新城項目8.140.140.12東莞東莞恒大御景80.2190.9190.93江門恩平恒大泉都1,708.01,499.71,499.74潮州潮州酒店項目29.063.763.75潮州潮州恒大城547.02,174.12,174.16武漢武漢恒大御景灣69.2318.2318.27自貢自貢恒大名都95.6239.0239.08瀋陽瀋陽恒大雅苑239.0605.5605.59瀋陽瀋陽恒大翡翠華庭50.5121.1121.110西安西安恒大御景130.3377.9377.911無錫無錫恒大