保利地產(chǎn)：執(zhí)行力經(jīng)受了市場考驗(yàn)【公司研究】

【研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

業(yè)績符合市場預(yù)期2008年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入155.2億元，增長91%，凈利潤為22.4億元，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，增長50%，每股收益為0.91元。業(yè)績基本符合市場預(yù)期。08年，保利地產(chǎn)的結(jié)算面積達(dá)到193萬平米，增長69%；而結(jié)算均價(jià)提升16.5%、毛利率提升2.3個(gè)百分點(diǎn)，但公司計(jì)提了3億元的資產(chǎn)減值。

銷售業(yè)績也領(lǐng)先于同行08年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)258萬平米的銷售面積，銷售金額為205億元，銷售金額完成年初計(jì)劃的85%，保利地產(chǎn)的銷售增速和計(jì)劃完成率在四大公司中也是首屈一指的。北京保利和上海保利的表現(xiàn)都非常突出。顯然。保利在廣州、北京、上海三大核心城市都已經(jīng)站穩(wěn)了腳跟。

項(xiàng)目開發(fā)迅速，執(zhí)行能力超強(qiáng)08年，保利地產(chǎn)共新增了12個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積為594萬平米，權(quán)益建筑面積約為476萬平米，公司新進(jìn)入了丹東、成都、天津和青島四個(gè)城市。我們注意到，新項(xiàng)目的拿地成本比07年有明顯的下降。在08年新獲的12個(gè)項(xiàng)目中，成都和天津項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地當(dāng)年銷售，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，而且銷售業(yè)績喜人，整體軟裝寶億萊家居飾品，體現(xiàn)了區(qū)域和項(xiàng)目公司超強(qiáng)的執(zhí)行力。

擬定向增發(fā)，寶億萊家居飾品，擇機(jī)抄底公司年底的的凈負(fù)債權(quán)益比例為109%，比三季度的117%有所緩解。公司提出了擬以不低于15.89元的價(jià)格，定向增發(fā)不超過80億，其中保利集團(tuán)將認(rèn)購15億元。我們認(rèn)為，若得以實(shí)施，對(duì)公司的投資和經(jīng)營將產(chǎn)生重要的正面作用。對(duì)老股東來說，也不會(huì)過分稀釋權(quán)益。

09年業(yè)績?cè)鲩L確定性高我們估計(jì)，保利地產(chǎn)09年的結(jié)算面積將繼續(xù)增長50%左右，但毛利率可能要下降4個(gè)百分點(diǎn)左右至36%左右。兩個(gè)因素抵消之后，我們預(yù)測保利地產(chǎn)09年的凈利潤將增長32%至29.5億元，寶億萊家居飾品，EPS 為1.20元。當(dāng)前股價(jià)相當(dāng)于預(yù)測盈利的15倍，增持。