地產(chǎn)老兵獨(dú)白：鄭州認(rèn)房又認(rèn)貸 我反而不再焦慮

鄭州，一座曾經(jīng)領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的二線城市，國(guó)慶期間先后推出限購(gòu)與限貸政策。兩個(gè)月后，12月23日，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)限貸調(diào)控政策再次升級(jí)。

12月23日，河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書處發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好鄭州市限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“《通知》”）。據(jù)《通知》顯示，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民的首次購(gòu)房貸款比例仍為30%保持不變，居民家庭有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房，或者已擁有1套住房、無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄，再次購(gòu)買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行，其中，房屋的套數(shù)以鄭州市房管部門出具的相關(guān)材料為依據(jù)。

在國(guó)慶期間的調(diào)控政策出臺(tái)之前，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商大多在此前三個(gè)月內(nèi)完成甚至超出了全年的銷售目標(biāo)。

隨著調(diào)控政策出臺(tái)，鄭州樓市迅速冷卻，購(gòu)房者觀望情緒濃重。

國(guó)慶后，騰訊財(cái)經(jīng)《棱鏡》親赴鄭州，一位有著十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)老兵談起了調(diào)控后他對(duì)自己的未來(lái)的思考。

（本文采寫于國(guó)慶調(diào)控政策出臺(tái)后）

王鑫操盤的項(xiàng)目曾經(jīng)是鄭州的地王，如今也是主城區(qū)內(nèi)的一個(gè)高端樓盤。這位有著十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)老兵，在這輪樓市狂飆中錄得不菲業(yè)績(jī)，但他異常焦慮。在10月初的那輪調(diào)控政策出臺(tái)后，他告訴騰訊財(cái)經(jīng)《棱鏡》，心緒終于能坦然起來(lái)。兩個(gè)月過(guò)后，鄭州再次出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)的調(diào)控政策出臺(tái)，不知王鑫是否可以依然坦然。

一

調(diào)控政策出臺(tái)之前，我操盤的項(xiàng)目每個(gè)月的銷售額在一億元左右，兌換成套數(shù)的話，大概是20多套。10月初鄭州的調(diào)控政策出臺(tái)，此后十天內(nèi)，我們只賣出兩套房子。這意味著，我們?cè)?0月份很難完成一億元的銷售額。

我們的團(tuán)隊(duì)專門調(diào)研了整個(gè)鄭州樓市的數(shù)據(jù)，同業(yè)開(kāi)發(fā)商的來(lái)訪量和銷售額都急劇下降。所有人都在消化和理解政策政策意圖，因此整個(gè)市場(chǎng)也叫“速凍期”——快速地冷卻。

也許，這就是調(diào)控政策的意圖所在，它把大批的投機(jī)客戶擋在市場(chǎng)之外，又讓投資客戶和剛需客戶變得審慎起來(lái)。

現(xiàn)在回想起來(lái)，這波行情來(lái)得太猛了，很多樓盤的瘋漲已經(jīng)超出了我的認(rèn)知，我一個(gè)做了十年房地產(chǎn)的人，突然間看不懂這個(gè)市場(chǎng)了。然而，每個(gè)人都很焦慮，都有不安全感。不管是做實(shí)業(yè)的人，投資客還是打算在這個(gè)城市立足的年輕人，在看待房?jī)r(jià)時(shí)，理性層面上又多了很多的感性。

比如說(shuō)，投資客的涌入大面積侵占著年輕人的立足空間，年輕人變得絕望起來(lái)，他們又在咒罵著投資客和我們開(kāi)發(fā)商，整個(gè)社會(huì)除了賺快錢的欲望，就是階層對(duì)立的戾氣。

我一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者同樣焦慮，一方面是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的賬面收益，一方面我又希望整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)是健康的、良性的發(fā)展。

畢竟，我們?cè)跇潜P的定位、設(shè)計(jì)、施工等等方面，都付出了巨大的精力。我們當(dāng)然不希望房子賣出去之后，很多年都沒(méi)空置在那里。畢竟房子的第一屬性是給人住的。

在一個(gè)良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們的產(chǎn)品更好，我們的成本控制更合理，我們整體輸出的形象和氣質(zhì)更讓市場(chǎng)接受和喜愛(ài)，這才能體現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者的價(jià)值。

在這波行情中，所有人都搶紅了眼，哪里有房子就去哪里買，產(chǎn)品價(jià)值在價(jià)格層面很難得到體現(xiàn)。一個(gè)本來(lái)打算賣兩年的樓盤，三個(gè)月就賣完了，而且價(jià)格比之前的定價(jià)高出一大截。試問(wèn)，在這樣的市場(chǎng)當(dāng)中，誰(shuí)還愿意平心靜氣地造好房子呢？

我個(gè)人認(rèn)為，這一輪調(diào)控來(lái)得正是時(shí)候。它讓購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都重新思考自己的未來(lái)。

二

你問(wèn)我“速凍期”將持續(xù)多久，我說(shuō)不上來(lái)。可能還需要關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)。第一個(gè)就是下一輪土地的拍賣結(jié)果，第二個(gè)就是客戶消化調(diào)控政策需要的時(shí)限。

從現(xiàn)階段來(lái)看，大多數(shù)鄭州的開(kāi)發(fā)商都在三個(gè)月內(nèi)，基本完成甚至超出了全年的銷售目標(biāo)，短期內(nèi)資金壓力不大。當(dāng)今年第四季度接近尾聲，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始制定2017年的開(kāi)盤計(jì)劃和銷售任務(wù)時(shí)，他們才會(huì)思考未來(lái)樓盤的定價(jià)問(wèn)題。

不過(guò)，當(dāng)潮水退去，誰(shuí)穿著底褲誰(shuí)沒(méi)穿底褲，將一目了然。

那些積聚著區(qū)域優(yōu)勢(shì)、教育資源和產(chǎn)品質(zhì)量等高質(zhì)量樓盤，本身就具備抗跌領(lǐng)漲的能力，未來(lái)在市場(chǎng)上將繼續(xù)受到歡迎。而在市場(chǎng)趨于理性的之后，之前跟著雞犬升天的樓盤必然面臨價(jià)格調(diào)整。

行業(yè)的洗牌在所難免。

第一是購(gòu)房者的洗牌。過(guò)去的購(gòu)房者在市場(chǎng)隨便出手，很少考究產(chǎn)品的好壞。隨著市場(chǎng)冷卻，購(gòu)房者變得理性，以及新媒體等渠道的發(fā)展，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，知識(shí)的到達(dá)率提高很多，購(gòu)房者變得越發(fā)有經(jīng)驗(yàn)，他們將會(huì)用知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣進(jìn)行投票。

第二是地產(chǎn)商的洗牌。隨著萬(wàn)科、恒大等一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐鄭州，它們對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、成本控制以及融資能力，寶億萊家居飾品，都體現(xiàn)出更高水準(zhǔn)。本地中小型開(kāi)發(fā)商跟他們之間，免不了有一場(chǎng)正面對(duì)決，或者我們平心靜氣作出好產(chǎn)品，或者大家采取項(xiàng)目合作的方式，或者就是我們被一線開(kāi)發(fā)商收購(gòu)。

第三是政策能力的洗牌。之前一些政府該作為的事情不作為，大家并不在意。隨著房?jī)r(jià)高漲，政府被推向風(fēng)口浪尖，他們不管是在調(diào)控政策、土地政策等方面，都開(kāi)始更加關(guān)注自己的作為，而不是只出政策而不深入考慮政策預(yù)期效果。

三

面對(duì)調(diào)控，以及未來(lái)的行業(yè)洗牌，我們反倒是坦然很多，這讓我們有機(jī)會(huì)遇到一個(gè)良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一個(gè)良性的市場(chǎng)該是什么樣呢？

在我看來(lái)，購(gòu)房者的收入可以跑贏房?jī)r(jià)的漲幅，讓他們可以安心地在這個(gè)城市工作，別整天被房?jī)r(jià)搞得心緒不寧。

隨著土地供應(yīng)量的加大，開(kāi)發(fā)商也不再面臨過(guò)大的拿地壓力，大家潛下心來(lái)做產(chǎn)品。只要產(chǎn)品做得好，市場(chǎng)自然會(huì)兌現(xiàn)出一個(gè)合理的價(jià)格。

良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)這座城市來(lái)說(shuō)也是好事。

我們都知道，鄭東新區(qū)出讓五塊地王，即可與今年上半年180億元的國(guó)民生產(chǎn)總值持平。過(guò)高的地價(jià)和房?jī)r(jià)，或者說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)在鄭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占比過(guò)高的話，寶億萊家居飾品，很容易讓人忽略鄭州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

首先，鄭州作為規(guī)劃中的米字形高鐵的中心，陸路物流業(yè)應(yīng)該得到能有效的快速的發(fā)展。比如說(shuō)很多的企業(yè)，像阿里巴巴、京東，紛紛在鄭州建物流倉(cāng)庫(kù)，輻射中部地區(qū)很多城市。

第二，鄭州作為國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，又是中部重要的客運(yùn)與物流樞紐。目前，鄭州開(kāi)通到其他地方的航班越來(lái)越多，這使得山西晉城、山東菏澤等外省人都要到鄭州乘坐飛機(jī)，這肯定會(huì)促進(jìn)鄭州航空運(yùn)輸業(yè)和航空物流業(yè)的發(fā)展。